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FAQ:タイトル保険とは何ですか？
- AKIVARK
- 8月16日
- 読了時間: 14分
更新日：8月28日
いつも当サイトにお越しくださり誠にありがとうございます。
カリフォルニア州REALTOR®/不動産エージェントのSaoriです。
今回は、不動産取引をされている方でも、実は以外に知られていない「タイトル保険（権原保険）について、National Association of REALTORS®の記事を、みなさまにわかりやすく編集・追記してご紹介いたします。
この元記事をご覧になりたい方はこちらから
権原＝タイトル、所有権に関わる問題は、不動産の売却が不可能になる原因となる可能性もあり、誰にでも起こりうることです。
経済調査会社NDPアナリティクスによると、不動産登記会社は、不動産取引の36％に、取引完了前に解決する必要のある複雑な権利問題が伴うと推定しているそうです。
タイトル保険は、追加のセイフティネット
タイトル保険とは、不動産の権利関係に関する過去のトラブルから、購入者や貸主を守る保険です。
購入後に発覚する可能性のある問題には、例えば次のようなものがあります：
前所有者が払っていなかった住宅ローンや税金
登記簿の書類ミスや偽造
相続人が現れて「この不動産は自分のものだ」と主張するケース
こうした予期せぬトラブルが後から起きた場合でも、タイトル保険があれば安心です。
所有者のタイトル保険（オーナーズタイトルインシュランス/ Owner's Title Insurance）
所有者を守るための保険で、所有権に関するトラブルが起きたときに発生する財務的・法的費用を補償します。一度加入すれば、所有期間中ずっと有効です。
たとえば、こんな問題がカバーされます：
前所有者から引き継がれた未払いの抵当権（担保権）などの問題
詐欺によるトラブル
境界線に関する紛争
所有権をめぐる争い
ただし、所有者が売却前にすでに把握していた問題は対象外となります。
加入は任意ですが、トラブルが発生した場合の大きな経済的損失を避けるためには加入しておくのが安心です。
オーナーズタイトル保険のメリット
所有権に関する問題が浮上した際、弁護士費用などの経済的負担から守ってくれる
未払いの抵当権や隠れた相続人の主張など、以前の所有者に起因する問題から保護される
所有期間中ずっと補償が続くため、長期的に安心できる
貸主のタイトル保険（レンダーズタイトルインシュランス/ Ｌｅｎｄｅr's Title Insurance)
貸主を守る保険で、貸付金額および所有権に関する問題が発生した場合の法的費用を補償します。ローンを保有している期間中有効です。
例えば、こんな問題がカバーされます。：
前所有者による未払いの抵当権、
書類の偽造
境界線や所有権に関する問題など
貸主は通常、住宅ローンの手続き中に購入者に保険の加入を求めます。タイトル保険は、将来的にローンの回収能力に影響を与える可能性のある問題が発生した場合に、貸主のローン残高を保護します。
貸主のタイトル保険の利点:
ローン期間中、貸主の融資をあらゆる潜在的な所有権問題から保護します。
融資額まで貸し手の投資を保護します。
必要に応じて、より容易に差し押さえ手続きを進めることができます。借主がローン返済を滞納した場合、貸主は所有権の問題に煩わされることなく手続きを進めることができます。
タイトル保険の費用はいくら？
住宅購入時には、オーナーズタイトル保険が追加費用となることが多く、通常不動産エージェントが会社を紹介してサポートします。オーナーズタイトル保険の費用は変動しますが、ファニーメイによると、平均は物件購入価格の0.42%です。（費用の概算については、ファースト・アメリカン・タイトルが所有権保険計算ツールを提供しています。）)
この 1 回限りの支払いは通常、決済コストに組み入れられます。
地域によっては、売主が買主に代わってオーナーズタイトル保険の費用を支払うのが慣例となっている場合があります。オーナーズタイトル保険は、不動産取引において交渉のポイントとなる場合があります。
例えば、カリフォルニア州では、売主が買主のオーナーズタイトル保険を負担するのが通例です。
中西部や東海岸では、買主が自分で負担することが多いようです。
購入する際には、諸費用の一部としてプランに入きましょう。
一度きりの支払いで、所有期間中ずっと有効
平均で 物件価格の約0.4-0.5%前後
例えば40万ドルの住宅なら、約2,000〜3,000ドル程度
地域によっては 売主が負担する場合もあり、交渉ポイント になることも
具体的な補償内容の詳細
購入者が物件を購入した後に所有権の瑕疵または請求が発生した場合、通常、オーナーズタイトル保険は、所有者が問題を解決し所有権をクリアするために被る可能性のある法的費用および経済的損失を支払います。
所有者のオーナーズタイトル保険を取得する場合でも、貸し手のタイトル保険を取得する場合でも、保険では通常、次のシナリオのいくつかがカバーされます。
未払いの担保権または抵当権
例：新しい所有者は、前の所有者が数年前に住宅で完了したリフォーム工事に対する請負業者の費用を支払わなかったことを知ります。請負業者は新しい所有者に連絡を取り、債権回収を試みます。
通常補償される内容:
権原保険は、抵当権の解決にかかる費用だけでなく、権原をクリアするために必要な法的措置も補償します。
偽造文書
例：売主が買主に住宅を売却する際に、その権利証書に偽造署名をします。数年後にこの偽造が発覚し、その不動産が違法に売却されたと判断されます。
一般的に補償される内容：
オーナーズタイトル保険は、不動産の譲渡に関わる証書、委任状、その他の書類が偽造または改ざんされていることが判明した場合、あらゆるクレームの解決に役立ちます。偽造された書類は、不動産の譲渡を無効にする可能性があります。オーナーズタイトル保険は、紛争の解決と所有権の修正またはクリアリングにかかる法的費用を補償します。場合によっては、オーナーズタイトル保険が紛争による所有者の経済的損失を補償することもあります。
行方不明または身元不明の相続人からの請求
例：売主は親戚から不動産を相続しましたが、その不動産の相続人に指定されている遠縁の叔父の存在を知りませんでした。住宅が売却された後、叔父が不動産の所有権を主張しました。
一般的に補償される内容：タイトル保険は、以前の権原調査では発見されなかった、行方不明の相続人や親族からの請求から保護します。タイトル保険契約は、新所有者が権原の清算に伴う法的および金銭的負担から保護します。
公的記録の事務上の誤り
例：正しい住所（メインストリート5388番地）ではなく、誤った住所（メインストリート5383番地）が登記されています。不動産登記証書には不正確な記載があり、この誤りは売買完了後に発覚しました。
一般的に補償される内容：公的記録における誤りや事務上のミス（氏名のスペルミス、不動産の説明や証書の誤り、データ入力ミスなど）は、ほとんどのタイトル保険で補償されます。タイトル保険は、誤りを訂正し、所有者の権原を守るために発生する法的費用と金銭的費用を補償します。
境界紛争
例:新しい家の所有者が自分の敷地の境界線だと思っている場所にフェンスを建てたが、後になって隣人がそのフェンスは庭の自分の側にあると言った。
一般的に補償される内容：タイトル保険は、境界紛争の解決にかかる法的費用やその他の費用をカバーします。例えば、多くの保険では、土地の境界確定に必要な測量費用に加え、法的費用や、フェンスが隣地の敷地に侵入していることが判明した場合の移転に伴う潜在的な経済的影響も補償されます。
タイトル保険のメリット
タイトル保険は不動産取引において一度限りの費用ですが、購入者が物件を所有している限り、またはローンの期間中、補償を提供します。タイトル保険は、数年後に所有権の主張が浮上する可能性のある問題から保険契約者を保護します。
購入する場合のメリット
所有権保険は、住宅購入者の所有権に関するさらなる安心感を提供するだけでなく、所有権をめぐる紛争が発生した場合に、費用のかかる法廷闘争を回避するのに役立ちます。所有権保険は、購入者に次のようなメリットをもたらします。
隠れた先取特権や前の所有者による所有権紛争などの所有権の瑕疵から保護します。
詐欺や公的記録の誤りなど、後から発覚した権利に関する問題をカバーします。
住宅ローンの要件を満たします。ほとんどの金融機関は、住宅ローンの承認にあたり、所有権保険の加入を義務付けています。
所有期間またはローン期間中、所有権が保護されることを保証します。
売る場合のメリット
不動産取引において、売主は買主のためにオーナーズタイトル保険を支払うことを検討するかもしれません。これは買主のコストを削減し、物件の魅力を高めるのに役立ちます。
取引においてオーナーズタイトル保険料を支払うことで売り手にもたらされる潜在的なメリットは次のとおりです。
住宅の所有権が明確であり、住宅販売前にすべての問題が解決されていることを保証します。
売却後の不動産に対する将来の潜在的な法的請求から売主を保護することにより、法的リスクを軽減します。
決済の迅速化に役立ちます。所有権の明確化により、貸主と買主は売却を進める上でより大きな安心感を得ることができます。
住宅の市場性を高めます。売主は、物件の魅力を高め、所有権をめぐる紛争による決済の遅延を回避するために、オーナーズタイトル保険を提供することができます。
タイトル保険について正しく理解しましょう
目の前の利益だけではなく、長期的な視点から財産をまもるために、タイトル保険を正しく理解したいものです。
誤解①：住宅販売前の権利調査で問題が発見されるため、タイトル保険は不要です。
現実：住宅売却前に権利調査は行われますが、すべての問題が明らかになるとは限りません。調査は公的記録に基づいて行われるため、隠れた抵当権や虚偽の情報、事務上のミスなどが見過ごされることがあります。タイトル保険は、売却から数年後に突然発生する可能性のあるトラブルからも新しい所有者を守ります。
誤解②：タイトル保険は高すぎる。
現実：タイトル保険は決済時に支払う一度きりの費用です。売主と交渉したり、他の決済費用と一緒に住宅ローンに組み込むことも可能です。費用は通常、購入価格の0.5〜1%程度。例えば40万ドルの物件なら2,000〜4,000ドルほどです。確かに追加費用ですが、もし加入していなければ、所有権に関する訴訟費用として数万ドルを自己負担するリスクがあります。
誤解③：タイトル保険は金融機関のためだけで、所有者には不要。
現実：金融機関は融資額を守るために「レンダーズタイトル保険」への加入を求めます。しかしこれは購入者を直接守るものではありません。そこで、購入者は「オーナーズタイトル保険」に加入することで、所有期間全体にわたり自分の投資を守ることができます。
誤解④：タイトル保険と住宅保険は同じもの。
現実：まったく異なる保険です。住宅保険は火災や盗難など住宅そのものに関するリスクを補償します。一方、タイトル保険は未払いの抵当権や所有権の紛争など、権利関係に関するトラブルを補償します。
誤解⑤：タイトル保険料は売主が支払うのが一般的。
現実：地域や慣習によって異なります。売主が負担するケースもあれば、買主が支払う場合もあります。時には、オーナーズタイトル保険を買主が、レンダーズタイトル保険を売主が負担する、といった分担も可能です。交渉次第で柔軟に決められます。
誤解⑥：新築物件にはオーナーズタイトル保険は不要。
現実：新築住宅でも安心とは限りません。建設された土地に未払いの請負業者の担保権が残っていたり、地役権を侵害していたり、偽造書類がある可能性もあります。新築でも権利問題が潜むことは珍しくありません。
誤解⑦：どの会社のタイトル保険も同じ。
現実：補償範囲や条件、除外事項は会社ごとに異なります。契約前には複数社を比較し、保険料率・除外事項・特約・補償限度額などをしっかり確認することが大切です。
誤解⑧：タイトル保険は売買が完了する前だけ有効。
現実：タイトル保険は一度支払えば、オーナーズタイトル保険は所有している限り、レンダーズタイトル保険はローン返済中ずっと補償が続きます。たとえ決済から数年後に「行方不明だった相続人が所有権を主張する」といった事態が起きても、保険が所有者を守ります。
私どもが過去実際に取り扱った事例を紹介しましょう。
１．隠れた抵当権が発覚
Aさんは隣人のBさんから土地を購入しました。ところが、リファイナンスをしようとした際、タイトル会社の調査で思わぬ事実が判明します。
「Aさんがすでに支払ったはずの購入代金が未払いとされ、土地に抵当権が残っていた」のです。まさに典型的な「隠れた抵当権」でした。
さらに、Bさんはすでに亡くなっており、その土地の権利を甥が相続していました。幸いなことに、Aさんは代金を支払った証拠となる領収書を保管していましたが、抵当権を正式に外すためには「Quitclaim deed（権利放棄証書）」に甥の署名が必要です。
そこで、Aさんは甥の住んでいるであろう住所を調べ、連絡を取ってもらえるようメモを残しました。幸運にも甥は快く署名に応じてくれ、手続きを進めることができました。Aさんは手続きのために仕事を休む必要があったため、その日の報酬分と少しのお礼を甥に支払うことで合意が成立しました。
もし甥が署名を拒否していたら、隠れた抵当権は残ったままになり、将来Aさんが土地を売却しようとした際に大きな問題となっていた可能性があります。
２. 前のオーナーが固定資産税未払い
初めてマイホームを購入したDさん。入居してしばらく経った頃、突然「固定資産税の督促状」が届きました。
不安になったDさんが購入時に手続きを担当したエスクロー会社に確認すると、「実は前オーナーが支払うはずだった固定資産税の手続きが完了していなかったのでは」との回答。
本来、購入以前の税金を新しいオーナーが負担する必要はありません。しかし、郡のオフィスでは「現オーナーであるDさんに支払い義務がある」と判断し、督促状を送ってきたのです。
幸い、このケースではタイトル保険会社が費用を負担し、Dさんは責任や損失から守られました。
このように購入者の方が直面する問題から守るためにタイトル保険があります。
どちらの事例も、たまたまローンを担当していたAKIBAが関わっていたため、関係機関との調整や交渉を行い、最終的にお客様の権利を守ることができました。
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