9月更新：アメリカ住宅ローン金利の最新動向と今後の展望

AKIVARK
9月30日
読了時間: 12分

更新日：10月2日

いつも当サイトにお越しくださり、誠にありがとうございます。

今回もアメリカ不動産、カリフォルニア州不動産、アメリカの住宅ローン金利について、最新の報道や経済指標をもとに、弊社ローンオフィサーのTakashi Akibaおよびリサーチャー/REALTORⓇのSaoriの見解を交えて解説いたします。

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ハワイ時間 (HST) : 8:30 a.m. – 9:30 a.m.

今月の経済・金利動向まとめ

9月のFOMCで、市場の予想通りにFRBは政策金利の利下げ（0.25）を行いました。

声明では「成長が緩やか、雇用増は鈍化、インフレはやや高止まり」としており、10月の追加利下げは経済データ次第という姿勢です。

米国国債の利回りには大きな影響はでておりませんが、9月30日時点で、4.154% (先月の8/23時点で4.258％）となり、Freddie Macによる最新の週（9月下旬）レポートで、30年固定金利は、 6.5％台から6.3%前後で推移するレベルまで下がっています。

その影響もあり、2025年9月19日までの週のMBA（Mortgage Bankers Association of America)週次住宅ローン申請調査によると、住宅ローン申請件数の指標である市場総合指数は、前週比0.6%増加し、借り換え指数も前週比23%増加しました。（季節調整済み）

MBAの調査に関するプレスリリースでは、このように述べています。

「先週、住宅ローン金利はさらに低下し、30年固定金利は昨年9月以来の最低水準となる6.34%に低下しました。先週のFOMC会合後、金利は概ね上昇しましたが、依然として低水準にとどまっており、借り換え需要の増加は続くと予想されます。借り換え件数は先週さらに増加し、4週間前と比べて80%増加し、全申請件数の60%以上を占めています」と、MBAのシニアバイスプレジデント兼チーフエコノミストのマイク・フラタントーニ氏は述べています。

住宅ローンの借り換え申請の割合は、前週の59.8%から60.2%に増加しました。一方、変動金利型住宅ローン（ARM）の割合は、8.9%に減少しました。

今後Valueの下落が心配されるエリアのオーナーによる、リファイナンスの申請が増えていると予想します。

＊参考：なぜリファイナンスの申請が多い？

Home Valueに対するLoanの割合、Loan to Valueが低いほど、低い金利をとりやすくなり、毎月の支払い額も低くなります。そのためこの時期に申請をしておきたいHome Ownerが多くなります。

リファイナンスのメリットについて

下のグラフは

・米国10年国債（青）

・30年住宅ローン金利の全米平均（緑）

・S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index（赤）

注）全米の住宅が、どれくらい値上がり・値下がりしているかを示すグラフです

を示したものです。

なお先月8月23日現在の30年住宅ローン金利の全米平均は、6.67％でしたが、

9月30日現在、6.34％へやや低下しています。

詳しい数値はこちらからご覧いただけます👇

https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=1LIYJ

8月の全米不動産市場は？

全米リアルター協会が発表しているレポートの概要をみてみましょう。

米国の中古住宅市場は2025年8月、約400万件という水準で、前月比ではわずか −0.2％ とほぼ横ばいでした。

地域別では中西部・西部での回復傾向が見られた一方、東部・南部では取引が鈍化しています。

在庫状況では全国で約 153万戸 の在庫戸数が報告され、現行の販売ペースでおよそ 4.6か月分の供給 に相当します。前月比では若干の在庫減が確認されましたが、市場にとってはバイヤーズマーケットと言える水準でしょう。

一方、中央値販売価格は $422,600 となり、前年比で 2.0％の上昇 を記録。価格上昇は継続しています。

取引構成では現金購入が28%と前月より下がり、投資家・セカンドホーム用途の割合が21%へ上昇。初回購入者の比率は 28%（前年は 26%）とやや増加傾向です。

住宅ローン金利が高く、物件の数も少なかったため取引は伸び悩んでいました。しかし、今後は金利が下がり、売りに出る物件も増えてきているので、市場が少しずつ動きやすくなる可能性があります。

何度も弊社見解でお伝えをしておりますが、サブプライムローン問題を受けて、政府系住宅ローン機関はより厳格な審査基準を設けています。そのため、前回のような大規模なバブル崩壊になる可能性は低いと考えられています。

トランプ政権の政策と今後の展望

この記事を書いているのは9月30日ですが、米連邦政府は10月1日以降の予算案成立のめどが立たず、同日から一部政府機関が閉鎖される可能性が高まっています。この影響で、円高ドル安に振れる可能性があります。通常のセオリーですと、ドル高になると米国10年国債の利回りが低くなるので金利が下がることが多いのですが、引き続き注視しておきましょう。

不動産市場と住宅ローン金利の動向（2025年9月30日時点）

不動産市場が引き続き慎重な動きを見せている背景には、「6％台で住宅ローン金利の高止まり」が挙げられます。

現在、30年固定住宅ローン金利の全米平均はおよそ6.3％前後で推移しており、先月よりやや低下したとはいえ、依然として買い手にとっては高水準です。

一方で、市場では売りに出る物件が増えてきており、買い手の選択肢は広がりつつあります。ただし、住宅価格は前年よりも依然として高い状態を保っているため、購入を検討する方は「金利の動き」と「在庫の増加」を見極めながら、段階的に判断していくことが大切です。

年内の住宅ローン金利見通し

依然市場では「景気後退感に対して、金利の水準がやや乖離している」という指摘も多く、金利が今の経済状況に見合っていないとの声があります。

0.25の利下げが行われたあとも、弊社ローンオフィサー、秋場の予想通り、米国10年国債の利回りが4.2％前後で6％前半で推移していますので、4.1-4.0％台で6％に限りなく近づくと予想します。

カリフォルニア州不動産市場は？

カリフォルニア州の8月のマーケットをみてみましょう。

🔻 販売戸数（年率換算）：264，240戸（前年比-0.2％）
💲 住宅価格中央値：$899,140（前年比1.2％）
💹 住宅ローン金利（30年固定）：6.59％（前年6.85％）
🏘 販売在庫：3.9カ月分（前年　3.2ヶ月）→コロナ前の水準を超える勢い
⏳ 成約までの日数：中央値31日（前月より3日長期化）

「販売在庫」は3.9カ月分と長期化するにつれて成約までの日数も中央値が31日へ長期化しているのが特徴です。

そして今月の特徴は価格の値下げです。

当初の価格よりも値下げしている物件、41.7% 値下げ率 4.9%＝ほぼ5％値下げされています。
コンドミニアムのコンドミニアムの販売在庫が前年は3.2か月だったのに対し、4.4か月へ増加していることと、ただし、前月4.5か月より改善。
タウンホームを含むコンドミニアムタイプの物件の販売価格中央値は、前年の$665,000,
前月の約$647,000 から　約$649,950と低水準

ファーストバイヤー向け価格帯に見られる取引の特徴ー再掲

最近の住宅市場では、ファーストバイヤー向けの価格帯において流動性がやや低下している様子が見られます。その背景の一つとして、相続物件の売却が市場価格を押し下げている傾向があると考えられます。

特に、相続された物件は「Move-in ready（すぐに入居可能）」ではないケースが多く、内装や設備が長年手入れされておらず、アップデートされていないことが少なくありません。

そのため、リモデルに予算を割けないファーストバイヤー層にとっては敬遠されやすく、なかなか成約に結びつかないという傾向が見受けられます。

相続物件に多く見られる販売パターン

こうした相続物件では、価格交渉の余地があることが多く、相場より低めの価格で成約するケースや、バイヤーコミッションや修理費用などを考慮した「Concession（売主による譲歩）」を交渉材料に使う取引もよく見られます。

具体的には以下のようなケースが挙げられます：

売主が早期売却を希望し、マーケット価格より低めに設定している
修理費用を見込んで、買主が価格交渉を行い、販売価格を下げる
クレジットやクロージングコストの一部負担など、Concessionを提案し、成約を後押しする

このような傾向は、バイヤー側にとっては交渉のチャンスがある一方で、物件の状態によっては予想以上の費用がかかることもあるため、インスペクションやリモデルのコストの見積もりを事前にしっかり確認することが重要です。

自己資金を頭金に入れるか、低い購入金額でリモデル費用に充当するか、プランに応じて戦略が必要になるますし、加えてバイヤーコミッション費用の支払い方法も考慮に入れてプランを立てる必要があるでしょう。

それではどのような要因が住宅ローン金利に影響を与えるか、もう一度振り返ってみましょう。

住宅ローン金利に影響を与える要因

1. 余談を許さない地政学リスクと関税の不確実性

トランプ大統領の減税や関税の可能性に加え、地政学リスクも考えておかなくてはなりません。

短期ではなく、長期的な視点で投資を考える時期でしょう。

2. FRBの金融政策ー9月の利下げ！10月の利下げも期待高まる

FRB（米連邦準備制度理事会）は住宅ローン金利を直接設定しませんが、その政策決定が住宅ローン金利に影響を与えます。もし、FRBが利下げを決定しても、すぐ住宅ローン金利に反映されるわけではありませんが、失業率の増加、新規失業保険申請件数に注目しておきましょう。

前述のように、9月に利下げの期待が高まって、市場も反応しています。

3. 米国10年国債利回りー4.1％を切るか、切らないか？

30年固定住宅ローンの平均金利は、10年国債利回りと密接に連動しています。インフレが高止まりし、労働市場が堅調であれば、債券利回りと住宅ローン金利は上昇します。

前述の通り4.2％前後で6％前半で推移していますので、4.1-4.0％台で6％に限りなく近づくと予想します。

4. 投資家の期待と市場の動向

債券投資家はFRBの将来の金融政策を見据えて行動します。パウエル議長の発言が、市場へ影響を及ぼしたように、米国10年国債への影響は大きいです。この数字の推移に注目しましょう。

今後の住宅売買の戦略

現在、多くの市場で販売在庫は増加しているものの、一部地域を除いて大幅な値下げはまだ見られません。しかし、改装されていない物件はやや市場価格よりも低めで取引される傾向にあります。バイヤーマーケットにシフトしている現在は、バイヤーにとっては価格交渉の余地があるでしょう。セラーにとっては、価格や物件のコンディションによって価格だけではなく、販売活動期間にこれまで以上に大きな影響を与えます。