​アメリカの住宅ローンとは?

​日本在住の方でも、会社員の方でもお申込み可能!

With コロナ時代だからこその資産運営!

アメリカで不動産購入のチャンス

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​米国カリフォルニア州REALTOR® /ローンオフィサー

ライセンス保持者がサポートします。

日本語でお問合せOK!

弊社提携の住宅ローン専門の銀行・金融機関WinPrime Lending(ロサンゼルス市)

を通してお客様にとってベストなローンを選び、申請します。

​Pre-Approval Letter・無料相談などのお申込み・ご質問など

こちらから

 

 

米国在住の方

全米27州対応!

日本語でも詳しくご説明! 

​低金利のローンへリファイナンスも!

Pre-Approval Letter 発行いたします

ご融資対象者:米国在住の方 SSNお持ちの方

​就労ビザの方

融資額: $100,000から$3,000,000まで

30年固定/15年固定/各種住宅ローン

​米国銀行の融資ガイドラインは?

米国不動産を購入する場合の準備は?

テキサス州や他州の物件や融資についての

セカンドオピニオンなど

日本の不動産担保は必要としないノンリコースローンです。

ご融資対象者:渡米間もない方 米国外にお住まいの個人(会社員でも可)

ご融資利率: 頭金35%以上  金利4.875%から

融資額: $100,000から$3,000,000まで

​7年固定30年ローン/30年固定ローンなど

2021.3現在 コロナパンデミックのため、

日本在住の方向けの外国人向けローンの

お申込みの場合、適用する州に関しましては

お問い合わせください。​

アメリカの銀行が扱う住宅ローンとは?

「借りたい金額=ローン金額ではありません」

"無理なく返済を続けられるローン金額です"

-フェアな審査+ノンリコースローン-

アメリカの住宅ローンは、「Mortgage」(モーゲージ)とも言われます。

日本と違うのは、アメリカの場合、「物件価値」に対して融資をするという点です。

もし、家の持ち主=融資された人が、ローンを支払えなった場合、その物件を差し押さえて転売をする、ということになります。売却益の中からローン残高が支払われる仕組みで、あくまで、抵当に入っている物件から、銀行は債務回収します。個人補償とはなりません。

借主にとってもメリットがあり、他の物件を差し押さえられたり、銀行口座が差し押さえられたりなどの負担がないローンなのです。(ノンリコースローン)日本の保証会社のようなものはありません。

ここが不動産担保ローンを扱う日本の住宅ローンとは違う、大きなポイントです。

ただ、物件価値が下がると困るのは銀行なので、しっかりと「不動産」に対する融資審査を行います。

属性や長年の銀行との付き合い、とか関係なく、あくまで審査基準にあてはめて、審査に通るか通らないか、

「フェア=公平」に行われます。

そして、大切なことは、ローン金額は、「借りたい金額ではなく、無理なく返済を続けられる金額」ということです。

よって、ローンで購入の場合には、フェアな基準に当てはめていくために、資金元の残高証明書の取得、銀行へ提出書類に関して適切に行うことがポイントです。日本の慣習は通用しないこともあります。アメリカのローンの仕組みや審査基準=ガイドラインを熟知しているからこそ、AKIVARKでは適切なアドバイスをすることが可能なのです。

そのほか、日本でのいわゆる「テロ法」やアメリカ国内のマネーロンダリングに関する法律の関係上、抵触しないように「適切な送金」を行うことも重要です。
​​購入資金として、「多額の現金」で米国へ持ち込むことは法律でも禁止されていますので避けましょう。
弊社では、米国以外の在住の方向けに一度の渡米で米国銀行開設・購入手続きまで、送金の手続きやタイミングのご準備に関してもカウンセリングをしております。
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ステップ1. Pre-qualification 事前ローン審査=購入できる物件価格の決定

不動産エージェントと物件をお探しの前に、銀行によるPre-qualificationと呼ばれる事前ローン審査を行います。

 

どのくらいの価格の物件が買えるかを試算・計画を立てますが、この段階で、ほぼ購入できる物件価格が決定します。Pre-approval Letterは、購入の申込をする際、売り手にファイナンス的に問題ないことをアピールするために必要な書類です。

お客様が支払える頭金と諸費用、ご収入のバランスを考えて、「無理なく返済を続けられるローン金額」

​計画します。

いくつかその審査のために、必要な書類をご提示いただきます。

【米国在住の方】クレジットレポートをお取りして、最新のクレジットスコアを確認の上、Pre-Approval Letterが発行されます。詳しくはこちら

TAX Return & 会社員の方W-2 2年分 

Pay Stabs 最新2か月

Bank Statements 最新2か月

Photo ID(ドライバーズライセンスがベストです)

米国のSSN No.(お持ちの方)

【日本在住の方の場合ー提出する書類】

確定申告書類(TAX return)または源泉徴収票 日本語でOK!

給与明細書(Pay Stabs) 日本語でOK!

銀行の取引明細(Bank Statements)日本の銀行の残高証明書でOK!

パスポートなどPhoto ID

ESTAの申請完了フォーム

米国のSSN No. や納税者番号(お持ちの方)

【共通ーいただく情報】

ご勤務先に関わる情報(ご勤務先、住所、電話/FAX 雇用確認を行っていただく方のEmail Addressなど)

お住まいの情報(賃貸かご家族と同居かなど)

日本在住の方でも、弊社で購入のご計画をたて、発行いたします。

Pre-Approval Letterに記載される内容は?

ー融資予定の金融機関名

ー融資を受ける=買い手の名前

ー購入可能な物件の上限価格

ー仮承認されたローン金額

ー金利

ーDTI Ratio(月の収入に対する支出の割合)

―LTV(Loan to Value 不動産価値に対する融資額の割合)

​―Occupancy(Primary Residence 居住目的、Investment 投資目的、Secondary home セカンドハウスなど)

―Credit Score 

【日本在住の方】

Credit Scoreがない日本在住の方は、購入しようとしている物件価値がしっかりあるかを査定されます。または、クレジットカードによる信用調査が行われる場合があります。

など、が記載され、仮承認をしたという旨の文章とともに、発行されるものです。

Pre-approval Letterは、銀行から融資を受ける場合に、銀行側から発行されるものです。ローンオフィサーを通して発行依頼をすることによって、細かな支払い計画や融資に関するプロセスの説明を受けることができます。

不動産業者(RealtorⓇやReal Estate Agent)の方からは発行されません。

ステップ2. 購入する物件価格を決める

お客様が購入可能な物件の価格は、「頭金+ローン金額」ですので、LTVやDTIも踏まえて算出された、ローン金額に応じて物件の価格が決まってきます。

このとき、頭金がいくら出せるか、諸費用はおよそいくらかも算出し、購入できる物件の価格が決まるわけです。

 

【米国在住の方】 

米国在住の方の場合には、ローン手数料などがかからないプログラムがあるため【購入金額+2-3%】を予算として計画を立てておくとよいでしょう。

融資の承認を得るためには、​いくら収入が多くても、自動車のリース価格やクレジットの支払いが多ければ、ローン金額が低くなることもありますし、すべてペイオフ(Pay-off 負債をすべて返済)するという条件がつくかもしれません。事前に払えるものは払っておくことが望ましいです。

【日本在住の方】

​諸費用は、米国の外国人向けローン手数料やコンサルティング手数料等もふくめて、日本在住の方の場合はおよそ物件価格の5-7%を見積もります。

また、頭金は少なくても融資可能なプログラムもありますが、金利に伴う利子の負担や毎月の支払負担を考えると、20%から30%はあった方が無理のない返済計画が立てられます。

ステップ3. 物件探しから購入物件が決定ーApplying=融資申し込み

購入する物件が決まった後、売り手にオファーを出したり、セキュリティデポジットを入金したりといった手続きをします。(詳しくは購入の流れへ)Escrowがオープンしますので、同時に担当のローンオフィサーを通して銀行へ融資の申し込みを行います。

ここで気をつけなくてはいけないのは、セキュリティデポジットは頭金の証明として銀行へ提出するBank Statementと同じ口座から送金すること。

全く違う口座から送金をしてしまうと、そのセキュリティデポジットを送金した口座情報も提示しなくてはいけません。

融資の申し込みの際には、銀行側から、申込書や所定の書類に署名の上、申し込み完了となります。

ここで、改めて以下の書類に変更がないかを確認させていただいたり、最新のBank Statementや書類などを

​ご提示いただきます。

【米国在住の方の場合ー提出する書類】

TAX Return & 会社員の方W-2 2年分 

Pay Stabs 最新2か月

Bank Statements 最新2か月

米国のSSN(お持ちの方)

【日本在住の方の場合ー提出する書類】

確定申告書類(TAX return)または源泉徴収票 日本語でOK!

給与明細書(Pay Stabs) 日本語でOK!

銀行の取引明細(Bank Statements)日本の銀行の残高証明書でOK!

パスポートなどPhoto ID

ESTAの申請完了フォーム

米国のSSN(お持ちの方)

【共通ーいただく情報】

ご勤務先に関わる情報(ご勤務先、住所、電話/FAX 雇用確認を行っていただく方のEmail Addressなど)

お住まいの情報(賃貸かご家族と同居かなど)

物件のインスペクションや購入手続きは、融資の申請同時進行で進めていきます。

ステップ3. Underwriting 融資審査

銀行側の審査では、提出された確定申告書類や給与明細、Bank Statementsなどをもとに、審査をします。

およそ2-3日で結果がでます。Approval-承認となると、次のステップへ進みます。 

ステップ4. Processing 各種書類手続き

​【米国在住の方】

Approvalが出されると、ローンオフィサーを通して融資するうえでの条件のリストが発行されれます。

例えば・・

ー自動車ローンを繰り上げ完済する(米国在住の方)

ー過去住んでいた住所についての内容をレターで説明してほしい(米国在住の方)

ーCPA(会計士)からXXXに関するレターを発行してほしいなどです。

その他

​【米国在住の方】​【日本在住の方】

ーVOR(Verification Of Resident)・・・求められた場合

現住所が賃貸アパートである場合、VOR(Verification of Resident)という賃貸で住んでいるという証明書を

プロパティマネジメント(大家さん)に依頼されます。家賃、居住年数などの証明となります。

ーVOE(Verification Of Employment)★これが最も大切なポイントです

会社にお勤めの場合には、勤務年数、部署、給与、などの確認が求められます。

所定のフォームにお客様の勤務状況を証明していただける方にご記入・返信いただきます。

事前にお知らせいただいた方(またはお客様を通して)に所定のフォームが直接EmailまたはFAXで送信されますので、ご記入をいただき、銀行の担当へ返信していただきます。

銀行は、随時書類を確認しながら、融資に向けて処理を進めていきます。

*上記すべてが必ず必要であるとは限りません。

日本在住の方でも弊社でお客様のご都合に合わせて、

どのような手続きがベストかプランを立てます。

ステップ5. Sign & Closing ローン本契約書へのご署名と契約完了

すべての融資に関する条件が整ったら、ローン契約書(融資に関する契約書)が発行されます。​

Escrowに出向き、登記書類の確認等、書類への署名とともに、ローンの本契約書へも署名します。

(日本在住の方は、渡米される必要がある場合がございます。)

売買にかかわる諸費用がこの時点で決定されるので、買い手の銀行からEscrowの口座へ頭金と諸費用を

振り込みます。

詳しくは購入の流れへーこちらからー

一般に取り扱われているローンは、FHLMC(フレディマック: 連邦住宅金融抵当公庫 )やFannie Mae(ファニーメイ: 連邦住宅抵当公庫)という、転売引き取り銀行のローンが主流です。

2009年のリーマンショックの後、そして、現在のコロナパンデミックの中、融資審査はより厳格になりました。提出書類のなかでも、収入や資金の証明などの提出も確実に基準に達しているか審査されるようになっています。借り手にとっては、とても不利なように思えますが、安易な貸し付けによって不良債権が増え、市場の不動産価値が落ちないために必要な措置ともいえるでしょう。

【米国在住の方】

昨今の好況により、収入を審査しないローンプログラム(Stated Income Program)も登場しています。

お客様のファイナンスは千差万別。ベストなローンプログラムをご提供しています。

また、事前ローン審査(PRE-APPROVAL LETTER)の作成も随時行っておりますので、お気軽にお問合せください。

詳しく解説住宅ローン!仕組みを知って賢く選択!


米国の住宅ローンは、ローン金額によって区分されるローンと政府保証のローンに区分されます。

以下はカリフォルニア州の場合です。一部の郡を除き、ロサンゼルス郡やオレンジ郡などメジャーな郡はおよそ以下のカテゴリーに入ります。


1)    Conforming Loan(コンフォーミングローン) $100,000.00-$518,250.00
2)    Conforming High Balance (コンフォーミング ハイバランス)-$822,375.00
3)    Jumbo (ジャンボローン)2)以上

​以上2021年1月より

*米国在住で、米国で確定申告をしている方が対象です。

日本在住の方は、外国人向けローン Foreign National Programと呼ばれる、カテゴリーとなります。

審査のガイドラインは、大きくは違いませんが、提出書類に違いが生じます。

政府保証のローン

FHA(Federal Housing Association)Loan

VA (Veterans Affairs)loan


上記1)・2)・3)は1 Unit(1世帯住宅)の貸し出し上限で2 Units-4 Unitsも上記の「住宅ローン」のカテゴリーに入ります。5 Units以上の住宅物件は商業物件となりますので、ローンは住宅ローンのカテゴリーではなく、コマーシャルローンとなります。


一般的に1)と2)は、FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation)フレディマック、FNMA(Federal National Mortgage Association)ファニーメイの二つの連邦政府公庫のガイドラインに沿って貸し出しが設定されています。

これにより、貸出銀行は抵当権設定後に、連邦政府の第二次抵当市場(Secondary Market)において、債券の転売は可能になります。
 

また、1)2)は、公庫のガイドラインに沿うため、基本金利は米国10年国債のYield Rate+貸出銀行Marginが一般貸し出し金利になります。ただし、購入しようとする物件の価値にたいして、ローン金額の割合(Loan to Value)が大きくなると、この金利が上下します。

例:マーケットでの米国10年国債のYield Rateが1.8%で、貸出銀行のマージンが2%のとき、実際の貸出金利は、3.80%となります。ただしこの貸出金利は、Loan to valueやクレジットスコアなどによって、上下します。


3)Jumbo Loanの場合は、銀行がSecondary Marketに転売するのではなく、Program Investor(投資家)の意向により、抵当権売買が決定されるため、ローンプログラムの内容に多少の隔たりがあります。


上記の銀行に対して、抵当権転売そのものを行わず、自己資金での運用を目的とするポートフォリオ(運用)銀行があります。この場合は前出の銀行とは異なり独自の貸出上限や審査基準も異なります。
 

金利・・Loan Program償還方法について


ローン返済プログラムは

 

1)Fixed Rate Mortgage 固定金利ローン(Fixed=フィックス)

2)Adjustable Rate Mortgage 変動金利ローン(ARM=アーム)

があります。
 

1)    Fixed Rate Mortgage 固定金利ローン(Fixed=フィックス)
約定金利と月額支払い額が固定し約定期日内に完全償還するローンです。一般的には30年ローンが主流ですが、

20年、15年、10年の償還約定期間のローンがあります。金利も期限が短くなるプログラムになればなるほど低くなります。


2)Adjustable Rate Mortgage 変動金利ローン(ARM=アーム)
約定金利と月額支払い額が一定の法則に基づいて変動します。
現在は3/1,5/1,7/1,10/1と表記され、例えば、3/1は3年間固定の金利と月額支払い額が一定で、3年経ち4年目からの金利と月額支払い額が約定内容(プログラム内容)により、半年ないし一年周期毎に一定法則に基づいて変動の支払いになっていきます。

このMortgageは償還期限の最大期間が30年です。3/1であれば、最初の3年間が固定の月額支払いで、残り27年の4年目から完全償還を目指して約定内容にある法則を使って銀行は月額支払いを設定してきます。


変動金利のローンは固定金利ローン比べて金利も支払いも低くなりますが、変動になってからがポイントで、買い替えなどの短期投資等には最適と思います。
 

もう一つ大切なポイントして、今のローンには必ずといって約定内容にNo-Prepayment Penalty (早期償還罰則なし)があります。これは早期に元金を返済することにより、償還期限を短縮します。この方法をうまく活用することも、賢明なローンの運用ができます。

2009年以前はSubprime Loanなどには、このPrepayment Penaltyがありました。低い金利での貸し出しは銀行にとっては銀行の利益には条件が良くなく、そこで銀行は一定期間の早期返済に貸し出しローン金額の最大で3%の罰則を付けました。現在はこの条項(Prepayment Penaltyがある場合)は少ないです。

銀行は何をもとに審査をするか?

​ー初めての借入も可!客観的な融資審査基準ー

1. 収入・支払い能力

主に米国在住の方の場合は過去2年分のTAX Return、日本在住の自営業の方の場合には確定申告書、会社員の方の場合「雇用証明のレター」や「源泉徴収票」などで給与をチェック、Bank Statementで銀行残高をチェックし、確実に支払い能力があるかを審査します。

自営業の方の場合には、Tax Return(確定申告)、Profit and Lossも含めて、審査をします。

*日本在住の方の場合、提出書類が異なる場合があります。

銀行残高:

頭金、Closing costなどの諸費用も含めた銀行残高があるかどうかも審査対象となります。

DTI: Debt to Income Ratio

月の収入に対する支出の割合です。

現在払っている家賃、自動車ローン、クレジットカードの支払い(米国在住の方の場合)もこれに入ります。

この割合も低ければひくいほど、審査が通りやすくなります。

LTV: Loan to Value

不動産価値に対する融資額の割合

30万ドルの不動産価値に対する融資額が、20万ドルの場合、20÷30 LTVは約66%です。

融資審査では、頭金が多いほど審査が通りやすいので、頭金を多くして、このLTVを低くすることもお勧めしています。

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2.Credit Score

【日本在住の方】

ソーシャルセキュリティー番号(または納税者ID)をお持ちでない場合には、この、クレジットスコアは持っていません。この場合には、購入しようとする物件が、ローン審査基準に応じた評価額かどうかを

査定会社が査定します。評価額以上の価格で、ローンを組んで購入する場合には、余分に頭金を入れる必要があります。

【米国在住の方】

現在持っているクレジットカードの種類、使用履歴、債務、自動車ローンなど各種ローンの実績などを踏まえてスコアが算出されます。

米国信用査定会社(TRW,TU, EquiFax)3社のクレジットスコアから中間値をとったスコアが採用され、審査されます。

クレジットスコアが良ければ、金利が有利に場合がありますが、

スコアが悪ければ、金利が高くなる傾向です。

一般的には、740以上あると望ましいといわれています。

3.融資をするに妥当な資産であるか?

買おうとしている物件価値が妥当かどうか、購入時に銀行が「Appraisal」という不動産鑑定を行います。

 

主な鑑定のポイント

―当該物件地域の3か月内に取引された土地・建物の価格

―建物や土地に不具合がないか

―火災報知器など災害に備えられているか

など

不動産鑑定価格は、上記の当該物件周辺の同種、同建築年、同建坪/敷地面積で査定価格を算出します。

米国の場合、特に建坪面積「居住の広さ」が重視されます。(周辺マーケット重視が価格設定のポイント)

新築だとしても、何割も価値が上がるとは限りません。

ローンを申し込み際、金利だけで判断していませんか?

よくホームページでうたっている金利が可能になるのは、実は「ポイント」と呼ばれる、金利引き下げ手数料をローン金額の1-3%を払うものが多かったり、クレジットスコアの基準が高かったり、頭金の割合が通常よりも多かったりする場合がほとんどです。

その「ポイント」の額は、30万ドルのローン金額だと、6000ドルから9000ドルにもなり、その分手元の資金も目減りしてしまいます。

長い目で考えると、いざという時の手元の資金を減らすことなく支払いをする方が無理がない、と私たちは考えていますので、お客様のファイナンスや資産計画を検討して、ベストなローンや金利をご提案しています。

ローンオフィサー(ローンコンサルタント、とも言います。)とは、ローン申請をするだけが仕事ではありません。

お客様の大切な資産をしっかりと把握して、お客様それぞれの長期的な観点の資産運営からベストな購入計画をすることも大事な仕事です。

日本の投資家の方、アメリカに在住していない、または在住間もない方は、

​外国人向け住宅ローンがご利用いただけます。