アメリカの銀行が扱う住宅ローンは、「Mortgage」(モーゲージ)とも言われます。

日本と違うのは、アメリカの場合、「物件価値」に対して融資をするという点です。

もし、家の持ち主=融資された人が、ローンを支払えなった場合、その物件を差し押さえて転売をする、ということになります。(ノンリコースローン)

ここが日本の住宅ローンと大きな違いです。

物件価値が下がると困るのは銀行なので、しっかりと不動産に対する融資審査を行います。

審査のプロセスには、大きく5つのステップがあります。

1.Pre-quolification 事前ローン審査=購入できる物件価格の決定

物件をお探しの前に、銀行によるPre-quolificationと呼ばれる事前ローン審査を行って、どのくらいの価格の物件が買えるかを試算・計画を立てます。この段階で、ほぼ購入できる物件価格が決定します。Pre-approval Letterを入手しておくことで、売り手にファイナンス的に問題ないことをアピールできます。

Pre-Approval Letterには、

ー融資予定の金融機関名

ー融資を受ける=買い手の名前

ー購入可能な物件の上限価格

ー仮承認されたローン金額

ー金利

ーDTI Ratio(月の収入に対する支出の割合)

LTV(Loan to Value 不動産価値に対する融資額の割合)

​―Occupancy(Primary Residence 居住目的、Investment 投資目的、Secondary home セカンドハウスなど)

―Credit Score

など、が記載され、仮承認をしたという旨の文章とともに、発行されるものです。

Pre-approval Letterは、銀行から融資を受ける場合に、銀行側から発行されるものです。ローンオフィサーを通して発行依頼をすることによって、細かな支払い計画や融資に関するプロセスの説明を受けることができます。

不動産業者(Realtor)の方からは発行されません。

購入する物件価格を決める

買える物件の価格は、頭金+ローン金額です。しかし、以上を踏まえて算出された、ローン金額に応じて物件の価格が決まってきます。

このとき、頭金がいくら出せるか、諸費用はおよそいくらかも算出し、購入できる物件の価格がきまるわけです。

​諸費用は、ローン手数料等もふくめて、およそ物件価格の5%を見積もります。

いくら収入が多くても、自動車のリース価格やクレジットの支払いが多ければ、ローン金額が低くなることもありますし、すべてペイオフ(Pay-off 負債をすべて返済)するという条件がつくかもしれません。事前に払えるものは払っておくことが望ましいです。

また、頭金は少なくても融資可能なプログラムもありますが、金利に伴う利子の負担や毎月の支払負担を考えると、20%から30%はあった方が無理のない返済計画が立てられます。

2. Applying 融資申し込み

購入する物件が決まった後、売り手にオファーを出したり、セキュリティデポジットを入金したりといった手続きをします。(詳しくは購入の流れへ)Escrowがオープンしますので、同時に担当のローンオフィサーを通して銀行へ融資の申し込みを行います。

融資の申し込みの際には、銀行側から、申込書や所定の書類に署名の上、申し込み完了となります。

また、この際、確定申告書類(TAX return)や、給与明細書(Pay Stabs)、Bank Statements、Photo ID,SSNなどを提出します。

詳しくはこちらから 

アメリカ在住の方  

日本在住の方

3. Underwriting 融資審査

銀行側の審査では、提出された確定申告書類や給与明細、Bank Statemensなどをもとに、審査をします。

およそ2-3日で結果がでます。Approval-承認となると、次のステップへ進みます。 

 

4. Processing 各種書類手続き

Approvalが出されると、ローンオフィサーを通して融資するうえでの条件のリストが発行されれます。

例えば・・

ー自動車ローンを繰り上げ完済する、

ーCPA(会計士)からXXXに関するレターを発行してほしい

ー過去住んでいた住所についての内容をレターで説明してほしい

などです。

その他

ーVOR(Verification of Resident)

現住所が賃貸アパートである場合、VOR(Verification of Resident)という賃貸で住んでいるという証明書を

プロパティマネジメント(大家さん)に依頼されます。家賃、居住年数などの証明となります。

ーVerification of Employment

会社にお勤めの場合には、勤務年数、部署、給与、などの証明書の発行を求められます。

銀行は、随時書類を確認しながら、融資に向けて処理を進めていきます。

5. Sign & Closing ローン契約書へのご署名と契約完了

すべての融資に関する条件が整ったら、ローン契約書(融資に関する契約書)が発行されます。

 

Escrowに出向き、売買契約、Titleに関する書類への署名とともに、ローン契約書へも署名します。

売買にかかわる諸費用がこの時点で決定されるので、買い手の銀行からEscrowの口座へ頭金と諸費用を

振り込みます。

(詳しくは購入の流れへ)

一般に取り扱われているローンは、FHLMC(フレディマック: 連邦住宅金融抵当公庫 )やFannie Mae(ファニーメイ: 連邦住宅抵当公庫)という、転売引き取り銀行のローンが主流です。

2009年のリーマンショックの後、融資の際の審査も厳格になりました。提出書類のなかでも、収入や資金の証明などの提出も確実に基準に達しているか審査されるようになっています。借り手にとっては、とても不利なように思えますが、安易な貸し付けによって不良債権が増え、市場の不動産価値が落ちないために必要な措置ともいえるでしょう。

昨今の好況により、収入を審査しないローンプログラム(Stated Income Program)も登場しています。

お客様のファイナンスは千差万別。ベストなローンプログラムをご提供しています。

また、事前ローン審査(PRE-APPROVAL LETTER)の作成も随時行っておりますので、お気軽にお問合せください。

​日本の投資家の方、アメリカ国外に在住の方、渡米間もない方は、外国人向けローンのプログラムがご利用いただけます。

住宅ローンの種類

*アメリカ在住で、アメリカで確定申告をしている方が対象です。


米国の住宅ローンは、ローン金額によって区分されるローンと政府保証のローンに区分されます。
1)    Conforming Loan(コンフォーミングローン) $100,000.00-$453,100.00
2)    Conforming High Balance (コンフォーミング ハイバランス)$453,100.00-$679,650.00
3)    Jumbo (ジャンボローン)$679,650.00-

 

政府保証のローン

FHA(Federal Housing Association)Loan

VA (Veterans Affairs)loan


上記1)・2)・3)は1 Unit(1世帯住宅)の貸し出し上限で2 Units($ 870,225.00) 3 Units($ 1,051,875.00)
4 Units($1,307,175.00)となります。5 Units以上の住宅物件は商業物件となりますので、ローンは
住宅ローンのカテゴリーではなく、コマーシャルローンとなります。


一般的に1)と2)は、FHLMC(Federal Home Loan Mortgage Corporation)フレディマック、FNMA(Federal National Mortgage Association)ファニーメイの二つの連邦政府公庫のガイドラインに沿って貸し出しが設定されています。

これにより、貸出銀行は抵当権設定後に、連邦政府の第二次抵当市場(Secondary Market)において、債券の転売は可能になります。
 

また、1)2)は、公庫のガイドラインに沿うため、基本金利は米国10年国債のYield Rate+貸出銀行Marginが一般貸し出し金利になります。ただし、購入しようとする物件の価値にたいして、ローン金額の割合(Loan to Value)が大きくなると、この金利が上下します。

例:マーケットでの米国10年国債のYield Rateが1.8%で、貸出銀行のMerginが2%のとき、実際の貸出金利は、3.80%となります。ただしこの貸出金利は、Loan to valueやクレジットスコアなどによって、上下します。


3)Jumbo Loanの場合は、銀行がSecondary Marketに転売するのではなく、Program Investor(投資家)の意向により、抵当権売買が決定されるため、ローンプログラムの内容に多少の隔たりがあります。


上記の銀行に対して、抵当権転売そのものを行わず、自己資金での運用を目的とするポートフォリオ(運用)銀行があります。この場合は前出の銀行とは異なり独自の貸出上限や審査基準も異なります。
 

金利・・Loan Program償還方法について


ローン返済プログラムは

 

1)Fixed Rate Mortgage 固定金利ローン(Fixed=フィックス)

2)Adjustable Rate Mortgage 変動金利ローン(ARM=アーム)

があります。
 

1)    Fixed Rate Mortgage 固定金利ローン(Fixed=フィックス)
約定金利と月額支払い額が固定し約定期日内に完全償還するローンです。一般的には30年ローンが主流ですが、25年、20年、15年、10年の償還約定期間のローンがあります。金利も期限が短くなるプログラムになればなるほど低くなります。


2)Adjustable Rate Mortgage 変動金利ローン(ARM=アーム)
約定金利と月額支払い額が一定の法則に基づいて変動します。
現在は3/1,5/1,7/1,10/1と表記され、例えば、3/1は3年間固定の金利と月額支払い額が一定で、3年経ち4年目からの金利と月額支払い額が約定内容(プログラム内容)により、半年ないし一年周期毎に一定法則に基づいて変動の支払いになっていきます。

このMortgageは償還期限の最大期間が30年です。3/1であれば、最初の3年間が固定の月額支払いで、残り27年の4年目から完全償還を目指して約定内容にある法則を使って銀行は月額支払いを設定してきます。


変動金利のローンは固定金利ローン比べて金利も支払いも低くなりますが、変動になってからがポイントで、買い替えなどの短期投資等には最適と思います。
 

もう一つ大切なポイントして、今のローンには必ずといって約定内容にNo-Prepayment Penalty (早期償還罰則なし)があります。これは早期に元金を返済することにより、償還期限を短縮します。この方法をうまく活用することも、賢明なローンの運用ができます。

 

2009年以前はSubprime Loanなどには、このPrepayment Penaltyがありました。低い金利での貸し出しは銀行にとっては銀行の利益には条件が良くなく、そこで銀行は一定期間の早期返済に貸し出しローン金額の最大で3%の罰則を付けました。現在はこの条項(Prepayment Penaltyがある場合)は少ないです。

銀行は何をもとに審査をするか?

1. 収入・支払い能力

過去二年分のTAX Return、給与、銀行残高をチェックし、確実に支払い能力があるかを審査します。

自営業の方の場合には、Tax Return、Profit and Lossも含めて、審査をします。

銀行残高:

頭金、Closing costなどの諸費用も含めた銀行残高があるかどうかも審査対象となります。

DTI: Debt to Income Ratio

月の収入に対する支出の割合です。

現在払っている家賃、自動車ローン、クレジットカードの支払いもこれに入ります。

この割合も低ければひくいほど、審査が通りやすくなります。

LTV: Loan to Value

不動産価値に対する融資額の割合

30万ドルの不動産価値に対する融資額が、20万ドルの場合、30÷20 LTVは約66%です。

融資審査では、頭金が多いほど審査が通りやすいので、頭金を多くして、このLTVを低くすることもお勧めしています。

2.Credit Score

現在持っているクレジットカードの種類、使用履歴、債務、自動車ローンなど各種ローンの実績などを踏まえて

スコアが産出されます。

米国信用査定会社(TRW,TU, EquiFax)3社のクレジットスコアから中間値をとったスコアが採用され、審査されます。

クレジットスコアが良ければ、金利が有利に場合がありますが、スコアが悪ければ、金利が高くなる傾向です。

一般的には、740以上あると望ましいといわれています。

日本在住の方で、ソーシャルセキュリティー番号(または納税者ID)をお持ちでない場合には、この、クレジットスコアは持っていません。この場合には、購入しようとする物件が、ローン審査基準に応じた評価額かどうかを

査定会社が査定します。評価額以上の価格で、ローンを組んで購入する場合には、余分に頭金を入れる必要があります。

3.融資をするに妥当な資産であるか?

買おうとしている物件価値が妥当かどうか、購入時に銀行が「Appraisal」という不動産鑑定を行います。

 

主な鑑定のポイント

―当該物件地域の3か月内に取引された土地・建物の価格

―建物や土地に不具合がないか

―火災報知器など災害に備えられているか

など

不動産鑑定価格は、上記の当該物件周辺の同種、同建築年、同建坪/敷地面積で査定価格を算出します。

米国の場合、特に建坪面積「居住の広さ」が重視されます。(周辺マーケット重視が価格設定のポイント)

新築だとしても、何割も価値が上がるとは限りません。

ローンを申し込み際、金利だけで判断していませんか?

よくホームページでうたっている金利が可能になるのは、実は「ポイント」と呼ばれる、金利引き下げ手数料をローン金額の1-3%を払うものが多かったり、クレジットスコアの基準が高かったり、頭金の割合が通常よりも多かったりする場合がほとんどです。

その「ポイント」の額は、30万ドルのローン金額だと、6000ドルから9000ドルにもなり、その分手元の資金も目減りしてしまいます。

長い目で考えると、いざという時の手元の資金を減らすことなく支払いをする方が無理がない、と私たちは考えています。

ローンオフィサー(ローンコンサルタント、とも言います。)とは、ローン申請をするだけが仕事ではありません。

お客様の大切な資産をしっかりと把握して、お客様それぞれの長期的な観点の資産運営からベストな購入計画をすることも大事な仕事です。

日本の投資家の方、アメリカに在住していない、または在住間もない方は、

​外国人向け住宅ローンがご利用いただけます。

​日本在住/渡米間もない方 アメリカ国外にお住まいの方

​アメリカにお住まいの方

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