家を買います

アメリカ
​不動産購入プロセス

​初めての方も安心の購入プロセス

​日本の口座から、ご家族の口座からの送金の場合も購入可能

1

アメリカでの不動産購入は、州によって一部プロセスは異なりますが、エージェントと物件や周辺環境をを見極めながら選んでいくとよいでしょう。

購入資金をご準備される上で、米国内在住の方も、米国外在住の方も、日本でのいわゆる「テロ法」やアメリカ国内のマネーロンダリングに関する法律の関係上、抵触しないように「適切な送金」を行うことが重要です。
購入資金として、「多額の現金」で米国へ持ち込むことは法律でも禁止されていますので避けましょう。

-物件選びの前に送金したほうがいいか?それともEscrow Openしてから?
-海外からの送金はどのようにしたら・・
という方もご安心ください。

物件購入も住宅ローンもワンストップでサポートをしておりますので、商慣習の違い、購入資金の準備の方法や確実に適切に行うための送金の手続き、タイミングに関してもご購入前カウンセリング、売買取引を通してアドバイスをさせていただきます。

特に、ローンで購入の場合には、資金元の残高証明書の取得、銀行へ提出書類に関して適切に行うことが大切です。​アメリカのローンの仕組みを熟知しているからできるサービスをWinPrime Lendingのチームと実現しています。

お客様のコストをできるだけセーブできるよう、ご自宅購入の方には、売却益が確実に見込めるエリアやお客様のご希望を優先的に、投資目的の方には、キャッシュフロー+売却益が見込める、確実な投資が可能な
「フェアマーケットバリュー」の物件をご紹介しています
融資の立場からより確実なフェアな物件選びのお手伝いをしておりますので、
弊社にて物件の仕入れを行い、販売はいたしておりません。


​*以下はカリフォルニア州不動産購入の場合  
*住宅ローン契約書のサインは原則米国内で行っていただくこととなります。
渡米できない場合はご相談の上、お手続きを進めます。
*一括購入の場合は、日本からのお振込手続きにてご購入可能です

購入オファーまで_edited.jpg

購入オファーとは?

売主及び売主のエージェントへの購入オファーには、買主となる方とエージェントとの「エージェント契約」、希望価格、買主の方からの購入条件などが記載されたPurchase Agreementの書類が含まれます。(カリフォルニア州の場合、各種取引における書類は州不動産協会指定フォーム)買主の方のご署名と必要書類の提示を経て購入オファーが行われます。必要書類にはご購入に際しての資金証明も含まれます。カウンターオファーが提示されることもありますが、その際には、条件を了承するか等を相談させていただきます。各種署名は、電子署名で行われることが通例となっています。

購入オファー.png

​現金一括購入の場合

 DAY 1 
OFFER ACCEPTED 

THE SELLER ACCEPT OFFER

バイヤーとセラーが条件や価格などに合意

おめでとうございます!

Escrowがいよいよオープンです。

Escrow open.png

​現金一括購入の場合

 WEEK 1  
ESCROW OPEN 

-DEPOSIT EARNIEST MONEY

セキュリティデポジットをEscrowに送金。

-Escrowから確認後、購入手続きに必要な書類-Opening package Docs.を受け取ります。

-登記等に関する書類はオリジナルを郵送します。

home inspection.png

​現金一括購入の場合

 WEEK 2 thru 3
RECEIVE SIGN DISCLOSURE INSPECTION

-インスペクション

-必要な修理をセラーへ依頼

-HOA CC&RS etc.(if necessary)を受け取ります。

(HOAがある場合)

-Disclosuresやセラーからの書類へご署名

contingency removal insurance.png

​現金一括購入の場合

 WEEK 2 thru 3  
RELEASE CONTINGENCY
APPLY HO6

-RELEASE CONTINGENCY

条件解除を行います。

(CONTINGENCY REMOVAL)

APPRAISAL CONTINGENCYなど(鑑定価格を理由にした取引キャンセルはできない等)

-APPLY HO6

HOAが、購入される物件内部の保険(HO6 Wall in Insurance)に加入していない場合、保険に加入します。

ハウスツアー

​現金一括購入の場合

 WEEK 4
FINAL WALK-THRU

すべての修理が完了後、最終の物件内の確認をエージェントと行います。

escrow close.png

​現金一括購入の場合

 FINAL WEEK 
CLOSE OF ESCROW 

FUNDS TRANSFER

-登記の手続き書類などのご署名Escrowへ残金を送金します。

-すべての手続きが完了後「カギ」を受け取ります。

-登記書類を1-2週間後に受け取れます。(郡による)

Buying Process

住宅ローンで購入の場合 

購入オファー.png

 DAY 1 
OFFER ACCEPTED 

Buying Process​

THE SELLER ACCEPT OFFER

 

バイヤーとセラーが条件や価格などに合意

おめでとうございます!

Escrowがいよいよオープンです。

 DAY 1 
OFFER ACCEPTED 

Loan Process​

PREPARE DOCUMENTS

 

-ローン申請書類をご用意

TAX Return Form 2 year,

W-2 
Bank Reserve
Income Qualification

(ex. Pay Stubs) 
Need Credit report fee

Escrow open.png
オンラインバンキング

 WEEK 1 
ESCROW OPEN 

Buying Process​

 DEPOSIT EARNIEST MONEY

 

-セキュリティデポジットをEscrowに送金。

-Escrowから購入手続きに必要な書類-Opening package Docs.を受け取ります。

-登記等に関する書類はオリジナルを郵送します。

 WEEK 1 
ESCROW OPEN 

Loan Process​

LOAN APPLICATION

 

ローン申請を行います。

​暫定金利も設定します。

随時、Latest bank Statement

Paystubsを提出します。

イメージ.png
home inspection.png

 WEEK 2 thru 3 

Buying Process​

RECEIVE SIGN DISCLOSURE INSPECTION

-インスペクション

-必要な修理をセラーへ依頼

-HOA CC&RS etc.(if necessary)を受け取ります。

(HOAがある場合)

-Disclosuresやセラーからの書類へご署名

 WEEK 2 thru 3 

Loan Process​

LOAN APPROVAL

APPRAISAL

 

-Approvalが出されたらローン審査に必要な不動産鑑定(Appraisal)を行います。
-ローン審査に必要な書類を提出します。

​Lenderは"Verification of Employment(雇用証明)を行います。

イメージ (3).png
contingency removal insurance.png

 WEEK 2 thru 3 

Buying Process​

RELEASE CONTINGENCY

APPLY HO6

-RELEASE CONTINGENCY

条件解除を行います。

(CONTINGENCY REMOVAL)

-APPLY HO6

HOAが、購入される物件内部の保険(HO6 Wall in Insurance)に加入していない場合、保険に加入します。

 WEEK 2 thru 3 

Loan Process​

PREPARE DOCUMENTS

 

 

-不動産鑑定後、銀行のローン審査に十分な価値があると確定されたのち、Appraisal やLoanに関する条件解除を行います。(これらを理由に取引キャンセルができなくなります。(Loan Contingency removal)

-ローン審査に必要な書類を提出します。

イメージ (2).png
ハウスツアー

 WEEK4 

Buying Process​

FINAL WALK-THRU

すべての修理が完了後、最終の物件内の確認をエージェントと行います。

 WEEK 4 

Loan Process​

CLEAR ALL CONDITIONS TO SHIP DOCUMENTS

 

金利の確定、すべての条件がクリアになりましたら、銀行はEscrowへローンの最終の契約書を送ります。

イメージ (2).png
Funding  secured.png

 FINAL WEEK 

Buying Process​

JUST BEFORE CLOSE OF ESCROW

-Escrowが残金の送金を確認後、登記の移行など最後の手続きを行います。

-すべての手続きが完了後「カギ」を受け取ります。登記書類を1-2週間後に受け取れます。(郡による)

 FINAL WEEK 

Loan Process​

SIGN LOAN DOCUMENTS & TRANSFER FUND

-ローンの契約書、登記の手続き書類などのご署名

-Escrowへ残金を送金します。

escrow close.png

米国での不動産購入では、公平な取引を進めるために、エージェント以外に登記の手続きをする機関、入金や経費のやりとりの手続きを行う機関があります。

このようなシステムをご理解いただいたうえで、お客様には購入手続きを進めていただきます。​

その物件はフェアマーケットバリュー(適正価格)?

写真やサイトのきれいさばかり目が向いてしまい「買いたい!」気に入った物件が見つかると、うっかり高めの価格で買ってしまう・・という失敗に陥ってしまうかもしれません。特に現金で買う場合、通常の不動産業者の方はより高値で売った方が利益となるので、適正な不動産価格かどうか、チェックをしないケースも残念ながらあります。高値で買ってしまうと、数年度の上り率も低くなってしまい、結果、売却益が低くなることもあります。必ず適正価格か見極めることが必要でしょう。現地価格で購入することで、将来の売却益がより多く得られることになります。無駄な出費を抑えて、投資効果を得ることを最優先にしています。

 

【現金で購入場合】

オファーを入れる前に、「Comparable」(コンパラブル=物件比較)という方式で、買い手の不動産業者が、その物件の適正価格を割り出します。その上で、不動産業者と買い手が、購入るするかどうかを相談していくのが慣例です。

【ローンを組んで購入する場合】

ローン申請前に、「Appraisal」という物件の査定をします。もし、評価額よりも購入価格が高かった場合は、オファーを入れる段階で、先方に伝えるか、売買契約の中で「Appraisal contingency」(アプレーザル コンテンジェンシィ=評価額による売買契約を破棄できる条項)を付帯して、契約を進めるか交渉することになります。

また、評価額がローン金額よりも低いと、手元の資金から差額を埋め合わせることも有り得ます。

高級住宅
in escrow.png

Escrow(エスクロー)オープン

 

ここで日本と違うシステムとして、「エスクロー」(Escrow)という出納 処理専門の業者によって、公正な売買契約が進められます。書類の やりとりや頭金や諸々の経費の支払い代行、契約終了時の精算、タイトルインシュランスなど幅広く担当します。

 

この処理が始まることを「エスクローが開く(あく)」「エスクローオープン」などと言います。

 

title insuracne.png

Title Insurance Company

(タイトル・インシュランシュ・カンパニー

「買った物件の登記内容に間違いがあった!」

ということなど登記内容の間違いが後でわかってしまったら・・・買った人にとっても大打撃!

アメリカでの不動産名義の登録、物件に対する債務保証、買い手や融資した銀行等の財政的な保護をするための「賠償保険」を取り扱う会社のことをいいます。

この「Title insurance」保険は、買い手が物件を所有し、その物件を売ったり、ローンの借り換えをするまでに有効です。

米国不動産相関図

相関図_edited_edited.jpg
20160112__la-footballp1.jpg

LAへの投資の魅力

2028年ロス五輪に向けた開発が進む経済圏は全米第二位。LAの底堅さは最適なエリアです。

春の桜と富士山

​米国外在住の方
ローン

​日本在住や米国外在住の方でも米国銀行からの融資が可能です。

郊外の家

マーケット
最新情報

弊社独自リサーチやマーケット情報、FAQなどについて随時お届けしています。

電卓

​米国住宅ローンとは?

米国の住宅ローンの仕組みは日本と違う?米国での融資の特徴、審査基準など

アメリカの国旗

米国在住の方 ローン

米国在住の方向けのローン/リファイナンスはこちらから・・

差し込まれた鍵

AKIVARKの物件管理

​現地サイトを駆使してのテナント付け、郵便受取、税務関係のサポートなどトータルサポート