融資のプロだから言える
ー賢い投資物件選び "6"ー
通常の投資会社とは違い、弊社はお客様の考える投資計画を最大限効果的に実行できるよう、投資物件や投資エリア、投資の方法をご提案することを第一に置いています。ですから、「物件ありき」で不動産投資をおすすめしていません。
ご購入計画を立案、ご予算と将来のご計画に合わせて最適な投資エリアと物件選びを行います。
お客様の大切な資産を無駄にしないため、賃貸をした場合の収益や将来の売却益をふまえて、現地を知り尽くしたREALTOR®兼ローンオフィサーがだれも教えてくれない物件選びをご紹介します。
売買とローン契約の経験を数多く重ねたローンオフィサーだからこそ知っている注意点もあります。
たとえば、洪水の多かった地域に建っている物件、眺めはいいけれど傾斜のきつい崖の上の物件などは、ローン申請をしても、必ず該当する保険に入らなくてはいけない等追加条件が入り、費用面で出費がかさむことも・・将来的に売却の際、より売りやすくするためには、リスクは減らしておいた方が賢い買い方と言えます。
一般的に日本の投資家の方は「戸建て」を好まれる場合が多いですが、気候リスクやテナントリスクがどの程度か予想されにくい異国での投資においては、「戸建てにこだわらない」投資をお勧めしています。
2021年冬、テキサス州では大変な冬の嵐に見舞われ、賃貸中の戸建てやアパートで多数水道管破裂や壁や屋根の破損などの被害がありました。構造的なダメージが大きく、十万から百万円単位の支出となりました。
温暖なカリフォルニア州では、このような大きなダメージを受けにくいので、コンドミニアムへの投資を行うことでオーナー様の屋根や外壁、配管の修理や責任負担は大きく軽減されます。
ここでは書けない、物件選びのポイントはまだあります！
詳しくはお気軽にお問合せください。
1.
学区が良い地域購入後に賃貸にしたい方も、住みたい方も、学区が良い地域を選びましょう。アメリカの場合、学区が良い地域を狙って引っ越してくる人が多いからです。
2.
治安が良い地域
治安の良さも借りてや買い手がつきやすいのが特徴です。様々なサイトで犯罪件数や犯罪率が調べられますので、調べて探しに来る方も多いです
3.
ビジネスがある
産業があるかも選ぶ時の大事なポイントです。安定した産業がいくつかあり人口流入がのぞまれれば、自然に買い手や借り手も増え、不動産価格が上昇、売却益も得られやすくなります。
4.
天候が安定
自然災害は予想はできません。災害にかかわる保険が思ったより高かったり、臨時の修理費用がかかったり。
崖の近く、川、海など洪水が予想される場所にも追加の保険がかかることがあります。
5.
環境が良い
眺めが良い物件も狙い目です。ゴルフ場近く、メジャーなチェーン店、娯楽施設の近くはどの州でも人気のエリアです。）
こんなところは×
鉄格子がたくさんある家が多い地域、BARが多い地域など
不特定多数の人が集まる地域
6.
プロのアドバイス
古くても維持管理がされていること！投資では重要です。売りやすさ、借りやすさを考えれば、空き室リスクも減らすことができます。HOA費用が高すぎないことも高く売却できるポイントのです！
その物件はフェアマーケットバリュー（適正価格）？
写真やサイトのきれいさばかり目が向いてしまい「買いたい！」気に入った物件が見つかると、うっかり高めの価格で買ってしまう・・という失敗に陥ってしまうかもしれません。特に現金で買う場合、通常の不動産業者の方はより高値で売った方が利益となるので、適正な不動産価格かどうか、チェックをしないケースも残念ながらあります。高値で買ってしまうと、数年度の上り率も低くなってしまい、結果、売却益が低くなることもあります。必ず適正価格か見極めることが必要でしょう。現地価格で購入することで、将来の売却益がより多く得られることになります。無駄な出費を抑えて、投資効果を得ることを最優先にしています。
＜現金で購入場合＞
オファーを入れる前に、「Comparable」（コンパラブル＝物件比較）という方式で、買い手の不動産業者が、その物件の適正価格を割り出します。その上で、不動産業者と買い手が、購入るするかどうかを相談していくのが慣例です。
＜ローンを組んで購入する場合＞
ローン申請前に、「Appraisal」という物件の査定をします。もし、評価額よりも購入価格が高かった場合は、オファーを入れる段階で、先方に伝えるか、売買契約の中で「Appraisal contingency」（アプレーザル コンテンジェンシィ＝評価額による売買契約を破棄できる条項）を付帯して、契約を進めるか交渉することになります。
また、評価額がローン金額よりも低いと、手元の資金から差額を埋め合わせることも有り得ます。