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7月更新：アメリカ住宅ローン金利の最新動向と今後の展望
- AKIVARK
- 7月25日
- 読了時間: 11分
更新日：8月28日
いつも当サイトにお越しくださり、誠にありがとうございます。
今回もアメリカ不動産、カリフォルニア州不動産、アメリカの住宅ローン金利について、最新の報道や経済指標をもとに、弊社ローンオフィサーのTakashi Akibaおよびリサーチャーの見解を交えて解説いたします。
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今月の経済・金利動向まとめ
今月の米国経済と住宅ローン金利の動きについて（2025年7月25日時点）
今月も先月に引き続き、トランプ大統領による関税政策の影響が株式市場や米国債市場に波及しています。経済全体に対する先行き不透明感が高まるなか、注目されているのが労働市場の動向です。
米国内では新規失業保険申請件数が横ばいで推移しており、労働市場の底堅さが維持されているとの見方が広がっています。しかし一方で、７月１２日までの１週間の継続受給件数は４０００件増の１９５万５０００件と、景気の減速感を示す兆しとして注目されています。
こうした背景から、市場では「7月のFOMC（連邦公開市場委員会）での利下げ」への期待も一部で高まっています。ただし、現時点では利下げの実施可能性は低いと見られており、次回の政策判断は8月を飛ばして9月のFOMCで行われる予定です。
最新の住宅ローン申請動向
2025年7月11日までの週のMBA（Mortgage Bankers Association of America)週次住宅ローン申請調査によると、住宅ローン申請件数は前週比10%減少し、借り換え指数は前週比7%減少しました。
ただし、前年同期比では25%増加しています。これは先月に引き続き、Home Ｖａｌｕｅが上昇している活況期のため、リファイナンスの申請が増えていると予想します。
MBAの調査に関するプレスリリースでは、政府の関税に関する報道とそれに伴う住宅ローン金利の上昇が国債利回りの上昇の一因となっていると述べられており、これがローン申請の鈍化につながっていると分析しています。
＊参考：なぜリファイナンスの申請が多い？
Home Valueに対するLoanの割合、Loan to Valueが低いほど、低い金利をとりやすくなり、毎月の支払い額も低くなります。そのためこの時期に申請をしておきたいHome Ownerが多くなります。
下のグラフは
・米国10年国債（青）
・30年住宅ローン金利の全米平均（緑）
・S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index（赤）
注）全米の住宅が、どれくらい値上がり・値下がりしているかを示すグラフです
を示したものです。
なお先月6月26日現在の30年住宅ローン金利の全米平均は、6.77％でしたが、
7月23日現在、6.72％へやや低下しています。
詳しい数値はこちらからご覧いただけます👇
全米リアルター協会（ＮＡＲ）のレポートをロイターがまとめているのでご紹介します。
-----抜粋です-----
７月２３日に発表した６月の米中古住宅販売戸数（季節調整済み）は年率換算で前月比５．４％減の３８９万戸でした。昨年１２月以来の低水準で、ロイターがまとめた市場予想４００万戸を下回った。
前年同月比は５．４％減。中古住宅価格の中央値は前年同月比４．１％上昇して４２万６９００ドルとなり、２カ月連続で過去最高を更新した。住宅価格は全ての地域で上昇した。
Source
6月でこの水準ですと、ほぼ冬のマーケットです。まだ活況期が来ていない、という感覚に近いです。その顕著な傾向として、販売在庫が4.1か月となっている点です。（以下のグラフは上記ロイターのサイトより）
何度も弊社見解でお伝えをしておりますが、サブプライムローン問題を受けて、政府系住宅ローン機関はより厳格な審査基準を設けています。そのため、前回のような大規模なバブル崩壊になる可能性は低いと考えられています。
不動産市場と住宅ローン金利の動向（2025年7月25日時点）
不動産市場が引き続き慎重な動きを見せている背景には、「住宅ローン金利の高止まり」が挙げられます。
現在、30年固定住宅ローン金利の全米平均はおよそ6.7％前後で推移しており、先月よりやや低下したとはいえ、依然として買い手にとっては高水準です。
今後の市場の安定と需要の回復を見込むうえで、6％前半までの金利低下が重要な鍵になると考えられています。実際、金利のわずかな変化によって、買い手・売り手の動きが大きく変わる可能性があり、引き続きFRB（連邦準備制度）による政策決定には注目が集まっています。
トランプ政権の政策と今後の展望
トランプ大統領の関税政策は今も株式市場や金利動向に影響を与えていますが、今のところ市場は比較的安定しており、関税の影響は「ソフトランディング」になるのではないかという見方も出ています。
住宅ローン金利については、政権からFRBへの利下げ要請も報じられていますが、新規失業保険申請件数やCPI（消費者物価指数）などの経済指標次第では、FRBが利下げに慎重な姿勢を続ける可能性も高いと見られています。
年内の住宅ローン金利見通し
現在、市場では「景気後退感に対して、金利の水準がやや乖離している」という指摘も多く、金利が今の経済状況に見合っていないとの声もあります。
このような中、短期的には一時的に6％前半〜5％台に低下する可能性もあると見られています。しかし、インフレや関税など外的要因によって変動が予想されるため、予断を許さない状況が続きます。
年末にかけては、30年固定金利は平均6.1〜6.2％前後で推移するというのが、市場の大方の見方です。
Source https://www.bankrate.com/mortgages/mortgage-interest-rates-forecast/#will-interest-rates-go-down
カリフォルニア州不動産市場は？
カリフォルニア州の6月のマーケットをみてみましょう。
🔻 販売戸数（年率換算）：264，260戸（前月比+4.0％、前年比-0.3％）コロナ前水準の約2/3
💲 住宅価格中央値：$899,560（前年比-0.1％）
💹 住宅ローン金利（30年固定）：6.82％（前年6.92％）6月と同レベル
🏘 販売在庫：3.8カ月分（前年 3ヶ月）→コロナ前の水準を超える勢い
📈 新規売り出し物件数： 20，460件 前年 21,583件
⏳ 成約までの日数：中央値24日（前月より3日長期化）
「販売在庫」は3.8カ月分と、3.5か月を超えているのが驚きです。
そして興味深いのは、こちらです。▼
１．新規販売戸数の割合が、42.5％増加
2.コンドミニアムのコンドミニアムの販売在庫が前年は3.2か月だったのに対し、4.4か月へ増加していることと、タウンホームを含むコンドミニアムタイプの物件の販売価格中央値は、前年の$697,000から、約$670,000へ約3.9％低下しています。
ファーストバイヤー向け価格帯に見られる取引の特徴
最近の住宅市場では、ファーストバイヤー向けの価格帯において流動性がやや低下している様子が見られます。その背景の一つとして、相続物件の売却が市場価格を押し下げている傾向があると考えられます。
特に、相続された物件は「Move-in ready（すぐに入居可能）」ではないケースが多く、内装や設備が長年手入れされておらず、アップデートされていないことが少なくありません。
そのため、リモデルに予算を割けないファーストバイヤー層にとっては敬遠されやすく、なかなか成約に結びつかないという傾向が見受けられます。
相続物件に多く見られる販売パターン
こうした相続物件では、価格交渉の余地があることが多く、相場より低めの価格で成約するケースや、バイヤーコミッションや修理費用などを考慮した「Concession（売主による譲歩）」を交渉材料に使う取引もよく見られます。
具体的には以下のようなケースが挙げられます：
売主が早期売却を希望し、マーケット価格より低めに設定している
修理費用を見込んで、買主が価格交渉を行い、販売価格を下げる
クレジットやクロージングコストの一部負担など、Concessionを提案し、成約を後押しする
このような傾向は、バイヤー側にとっては交渉のチャンスがある一方で、物件の状態によっては予想以上の費用がかかることもあるため、インスペクションやリモデルのコストの見積もりを事前にしっかり確認することが重要です。
自己資金を頭金に入れるか、低い購入金額でリモデル費用に充当するか、プランに応じて戦略が必要になるますし、加えてバイヤーコミッション費用の支払い方法も考慮に入れてプランを立てる必要があるでしょう。
それではどのような要因が住宅ローン金利に影響を与えるか、もう一度振り返ってみましょう。
住宅ローン金利に影響を与える要因
1. 余談を許さない地政学リスクと関税の不確実性
トランプ大統領の減税や関税の可能性に加え、地政学リスクも考えておかなくてはなりません。
短期ではなく、長期的な視点で投資を考える時期でしょう。
2. FRBの金融政策
FRB（米連邦準備制度理事会）は住宅ローン金利を直接設定しませんが、その政策決定が住宅ローン金利に影響を与えます。もし、FRBが利下げを決定しても、すぐ住宅ローン金利に反映されるわけではありませんが、失業率の増加、新規失業保険申請件数に注目しておきましょう。
3. 10年国債利回り
30年固定住宅ローンの平均金利は、10年国債利回りと密接に連動しています。インフレが高止まりし、労働市場が堅調であれば、債券利回りと住宅ローン金利は上昇します。逆に、先ほど述べたように失業率の上昇やインフレの沈静化が進めば、FRBは金利引き下げに踏み切る可能性があります。
4. 投資家の期待と市場の動向
債券投資家はFRBの将来の金融政策を見据えて行動します。そのため、住宅ローン金利は政策変更の前に急上昇したり、急落したりすることがあります。米国10年国債の推移に注目しましょう。
今後の住宅購入戦略
現在、多くの市場で販売在庫は増加しているものの、一部地域を除いて大幅な値下げはまだ見られません。しかし、改装されていない物件はやや市場価格よりも低めで取引される傾向にあります。
金利が高いと感じても「今、買う」ことの考え方
現在の住宅ローン金利がやや高めに感じられるとしても、長期間住む予定がある方にとっては、購入価格を低く抑えられる今が好機といえるかもしれません。
その理由のひとつが、「固定資産税（Property Tax）」です。
🔍 固定資産税は購入価格が基準に
カリフォルニア州では、固定資産税は一般的に購入価格の約1%が毎年課税されます。たとえば、購入金額が$10,000低く抑えられれば、年間で約$100の節税につながります。
10年で $1,000
20年で $2,000
といったように、長期保有すればするほど、購入時の価格が将来的な支出に与える影響は大きくなるのです。
バイヤーが今準備すべきことを挙げておきましょう。特に自営業や経営者の方のTAX Documentの準備はとても重要です。
クレジットスコアを高め、安定させる
収入の安定を確保する
頭金を準備する
比較的マルチプルオファーの”競争”が落ち着いている今、希望の物件が見つかれば購入を決断し、将来的に金利が下がった際にリファイナンスする戦略も有効でしょう。
今後も住宅ローン金利や市場動向を注視しながら、最適なタイミングでの住宅購入を検討することをおすすめします。
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