ブログでも、最新情報を更新しています。詳しいケースも掲載しておりますので、ぜひご覧ください。
Q1．不動産を投資するうえで注意しておくことはありますか？
A1.
不動産投資をするうえでは、極力リスクを回避することを念頭におきましょう！
エリアの選定
政治的に安定しているか、経済的に安定しているか、人口流入はあるか
気候が安定しているエリアか（災害や雪など）
物件
修理が必要な設備はないか、屋根や庭の維持コストは高くないか
節税にばかり目がむいてしまうと、メンテナンス費用がかさみ、キャッシュフローが
悪化するケースもあります。
戸建てよりも、コンドミニアムの方が、セキュリティ管理やテナント管理、修理費用がかえって抑えられる場合もあります。
https://www.ladreamland.com/bukkennerabi
安かろうは悪かろうということが多いので、不動産業者にどのような物件がよいかを伝えたうえで、地域を熟知したエージェントに探してもらうとよいでしょう。
頼りきりにせず、お客様もどのような地域なのか調べ、書類をサインするときには、どんな書類にサインをするのかなどしっかりと把握するように努めましょう。お互いに連携してプロセスを進めることが投資を成功させる第一歩です。
また、ローンを組んで投資する場合には、ファイナンシャルアドバイザーとして、ローンオフィサーとのご相談をお勧めします。
アメリカ在住の方は、まず予算を決めて計画し毎月のクレジットカードの支払いも見直しましょう。
当社ではローンオフィサーが常駐していますので、ワンストップで購入計画から、ローン申請、購入後の維持管理まで承っております。
Q2 英語に自信がありませんが、大丈夫ですか。
A2 日本人エージェントが日本語で説明も可能ですのでご安心ください。書類の翻訳が必要な場合には、別途申し受けますが、随時電話などでしっかりとご説明をしています。
購入してからの物件管理も、日本語でのサポートで弊社が行っています。
難しい用語が並ぶ税務の書類も、日本語でご説明！
ご納得いく投資をサポートいたします。
Q3 アメリカでの不動産投資は、本当に収益がでるのですか。
A3 100％あります！と言えないところが難しいところです。
ただ、お客様の投資物件に収益がでるように対策をし、リスクを減らすことが大切です。
例えば、
・日本での減価償却が得られるよう、３０年以上の物件を選ぶ。
・手入れの行き届いた物件を選ぶ。
・自然災害が少ないエリアを選ぶ。（雨や雪が多い、洪水の心配があるエリアなど）
・安定収入のあるテナントやバイヤーが多いエリアを選ぶ。
失業率も一つの指標となります。
・不動産価値の上昇が得られやすいエリア（人口流入が多い、ビジネスがある）
私どもの経験から、こうしたことを考えると、カリフォルニア州が長い目でみると投資に適切な場所と考えます。
借り手が多いカリフォルニア州の都市圏でしたら、売却益も見込め、キャッシュフローもえられる、「確実性の高い」投資エリアと言えます。
Q4 個人で買った方がいいですか、法人で買った方がいいですか。
A4 その方の将来的なプランによって、どちらが良いか、計画することが大切です。
福利厚生として物件を買うか、投資物件として買うか、税金の申告額や、どのくらい保持していたいか、ご家族への相続を考えているかなどです。
日本の法人の方でしたら、会社法人でもいいです。ベストな会社形態についてはお客様の日本法人の形態によっても違ってきます。税務処理や購入時の必要書類がありますので、米国弁護士や米国公認会計士に確認しながら事前準備をしましょう。
信頼できるネットワークがいる当社でもフォローしています。
Q5 物件を探すとき、不動産エージェントと内覧に行った方が良いですか。
A5 コロナパンデミックを境に、気軽にオープンハウスに行けない状況が続いています。コロナ感染対策のため、内覧についてはDisclosureにサインを事前に行って提出するなどの必要がでてきます。ですから、エージェントに連絡して内覧の予約やDisclosureへのサインの手続きをすることとなります。
投資の場合は、値段だけや一般的な投資ニュースだけを信じず、そのエリアを熟知しているエージェントと実際に見て納得できる物件に投資をすることが大切です。詳しくは、「物件選びの注意点」を参照ください
。https://www.ladreamland.com/bukkennerabi
Q6 学区が良い、治安が良いなどを調べるサイトはありますか。
A6 はい、あります。
Niche: Explore Schools and Neighborhoods
https://www.niche.com/
都市名、州、郡などの総合的なデータをみることができます。
物件がある学校区ランキングもあるので、参考になります。
大手の物件検索サイトでも物件の周囲の学区が掲載されていますので、参考になります。
https://www.zillow.com/
Ｑ7 築３０年以上の物件は買っても大丈夫ですか。
A7 手入れが行き届いていればもちろん大丈夫です。
カリフォルニアの場合、温暖で乾燥した気候であるので、紫外線による傷みはあるものの日本に比べて家が傷みにくいです。ペンキを塗る、シロアリ対策をするなどメンテナンスは必要ですが、通常の生活を送れることができる程度の状態であれば、築年数が古いからと言って不動産価値は下がりません。高く取引されているエリアであれば、古くても不動産価値の上昇が見込めます。
築30年から50年以上もの一戸建てやコンドミニアムもリノベーションを繰り返してよい状態を保ち、売買取引がされています。
アメリカでの不動産投資の良いところは、中古市場が充実していることです。いわゆる流動性が高いため、また、インフレーションのために、Appreciationと言って、資産価値が上昇していきます。
通常の景気動向であれば、年間約２－５％の上昇していきますし、不景気になった後も景気回復とともに、住宅市場も回復していきます。
ただ、そのAppreciationが得られないような、地域は外して購入することが大事です。どう見極めるか、詳しくは
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または、弊社までお気軽にお問い合わせください。
https://www.ladreamland.com/contactus
Q8 購入するとき、どんな諸費用が掛かりますか。
A8 現金で購入する場合と、ローンで購入する場合と諸費用が変わります。
ESCROWを通して購入手続きをしますが、売買にかかわる手数料や登記の費用等がかかります。それぞれの金額は物件価格によって違いますが、以下のようなものが挙げられます。
-
土地財産所有権保険（Title-Owner’s Title Insurance）
-
不動産取引にかかわる出納業者諸費用（Title- Escrow fee）
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登記書類手続き費用（Title-Completing Documents）
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公証費用（Notary Fee）
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郵送費 (Messenger fee)
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電子書類処理費（Title-Edoc print fee）
-
振込手数料（Wire Transfer Fee）
ローンで購入する場合
上記に加えて、
融資手数料
手続き費用
不動産鑑定費（APPRAISAL FEE 約$450～約$650)
以上とは別に、固定資産税が購入時に日割り計算で精算されます。
在米の方と日本在住の方で諸費用に差がでることがあります。
日本在住の方がローンで購入する場合は、物件価格の3％から5％くらいと幅がありますので、お見積りに関しましてお問合せください。
現金で購入する場合には、物件価格の2％から4％くらいをみておきましょう。
Q9 購入後の維持管理費は高いですか？
A9 一戸建ての場合には、持ち主であるお客様の負担により修理を行うことになります。
物件の維持だけではなく、テナントの安全確保、環境維持もオーナーの責任となりますので、万が一のために、2000ドルほどは用意をしておいた方が安心かと思います。
戸建ても節税や短期のキャッシュフローを考慮すると投資効果はあるとは思いますが、「テナントが入居する投資物件」ですから、リスクも考慮おきましょう。
アメリカは訴訟社会ですから、オーナーによる安全管理、環境管理の怠慢等により訴訟になる、というケースもあり得ます。戸建てでれば、セキュリティシステムを導入する、外構の整備は外注する、などの費用が発生します。
・毎月の維持管理費例 地域や物件の大きさによって違います。
ー戸建てー
水道代 約2-50ドル
セキュリティシステム 約1－300ドル
外構（ガーデナー）維持 約2－300ドル
ごみ処理費用 約2－30ドル
害虫処理費用 500-1000ドル
シロアリ駆除対策の処理 1500-3000ドル
屋根修理 2-3000ドル
外壁等修理 1-3000`ドル
配管修理 2－300ドル 規模によってはそれ以上
エアコンがあれば、都度修理
＊保険でカバーされることもありますが、このように戸建ては思わぬ出費が重なるリスクも考慮しましょう。
建物、敷地全体の維持管理責任はオーナーとなりますので、その都度適切に
対応することを念頭にいれておきましょう。
ーコンドミニアムー
上記すべて込み共益費として
約200－500ドル
コンドミニアムによって異なります。
配管等修理、2－300～ 規模によって大きく異なります。
または、保険でカバーされることもあります。
エアコン修理
軽微であれば、1－300ドル、取り換え 2－3000ドル
シロアリ駆除、屋根修理、外壁修理などは
共益費から支払われます。
セキュリティや物件の外側はすべてHOA、管理組合が行いますので、投資物件としては断然おすすめですが、お見積資料も、ご要望に応じておつくりします。お気軽にお問合せください。
Q10 日本に住む日本人でもローンを組んで買えますか。
A10 はい、もちろん買うことはできます。Foreign National Programという外国人向けローンプログラムです。頭金30-35％以上で、最高3，０００，０００ドルまでの融資が受けられます。
購入額やローン金額によって所得審査がありますので、どの程度の物件が購入可能か、事前にカウンセリングをしております。
購入したときにレートが高くても、景気の状況が変わり、市場のレートが下がったのを機に、リファイナンスをして、レートを低くすることも可能です。
こちらもあわせて御覧ください。
https://www.ladreamland.com/loanforjapanese
Q11 アメリカ在住です。どのくらいの金額までローンが組めますか？
A11 2018年になり、トランプ大統領による税制改正が進んでいます。喜ばしいのは、ローン金額の上限が上がったことです。現政権になっても、継続しています。
毎年、金額が変わりますが、２０２１年現在は以下のようになっています。
Confirming loan（通常のローン）の上限ー$548,100（カリフォルニア州の場合）
ローン金額が上がったということは、より低い金利で高い金額のローンが組みやすくなったということです。不動産価格が上昇していることでもあるので、 一段高い物件に手が届くチャンスが増えています。
2021年7月現在、歴史的な低金利が続いていることもあり、安定収入のある方はチャンスといえます。
ただ、やみくもに買ってもよい、ということではありませんので、
将来設計もふまえて、購入計画のご相談も承っております。
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▼こちらもご覧ください▼
アメリカの住宅ローンの仕組み
https://www.ladreamland.com/loan
Q12 HOAとは何ですか。
A12 「Home Owner’s Association(ホームオーナーズアソシエーション)」の略で、コンドミニアムを管理している住民の供託組合のことです。コンドミニアムを管理運営する供託団体（HOAカンパニー）が別にあり、HOA費用も管理しています。共有部分の住宅火災保険、建物、プール、エレベーター、フィットネスジム等の維持管理、共有の庭整備、シロアリ駆除などの費用をこの中から出しています。HOAが入っている保険もありますので、万が一修理が必要になった場合には、この保険でカバーされることもあります。
費用は月に200ドル程度から1000ドル位のところもありますが、平均的には300-500ドル程度です。セキュリティが常駐しているコンドミニアムや共有設備が充実しているところ、高層のコンドミニアムの場合には高くなる傾向があります。
Q13 固定資産税を納税するときはどうすればいいですか。
A13 不動産をお持ちの場合には、毎年固定資産税の納入がありますので、ご希望の方には弊社にてお支払い代行を承っております。また、税務処理につきましては、当社ネットワークの会計事務所をご紹介できます。
州によって違う場合もありますが、年に２回の支払い時期があります。
1.6月または10月までに届出住所に請求が届く。
2.希望の支払い方法で支払う。一括か、分割か。
3.カード払い、または小切手での支払い（が多いようです。）
なお、支払いが遅れるとペナルティを払う場合があります。
Q14 固定資産税は住む地域によって違うと聞きましたが、本当ですか。
A14 はい、その通りです。
固定資産税は、土地や建物などの不動産に課税される税金で各郡 (County) が管理しています。 固定資産税率を主な都市別で比較すると、ロサンゼルス郡の 約1.2% に比べダラス郡の税率は 約2.186% と少々高めに設定されています。
ご自分が住まずに、投資物件として購入する場合には、固定資産税が高いほど、賃貸収入から諸費用として差し引かれますので、キャッシュフローが減ってしまうことを
考慮に入れておきましょう。
節税目的で購入しても、固定資産税額が高くつき、本末転倒になる場合があります。
なるべく固定資産税が低く、売却益が得られる州の方が、諸費用を抑えられ、収益が得られます。
そういった点から、カリフォルニア州は確実な投資エリアです。
Q15 アメリカで不動産購入を検討しています。結婚していた方がローン申請の場合、有利な点はありますか。同性カップルでも買えますか。
A15 一人よりも二人でローンを組んだ方が、収入を多く申請できますので、ローン金額も多く申請することができ、有利になります。結婚をしていなくても申請はできます。
Q16 詳しく知りたいのですが、オンライン（スカイプやラインなど）でも説明をしていただくことはできますか？
A16 はい、喜んで承ります。お問合せフォームからその旨をお知らせください。ご都合をうかがい、対応させていただきます。
Q17 日本の銀行口座や日本にいる家族の口座から購入資金で購入できますか。