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売買賃貸カバーエリア：
ロサンゼルス・オレンジ・サンディエゴカウンティ他
住宅ローンカバーエリア：全米32州
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米国不動産
住宅ローン
F.A.Q.
ブログでも、最新情報を更新しています。詳しいケースも掲載しておりますので、ぜひご覧ください。
A1.
不動産投資をするうえでは、極力リスクを回避することを念頭におきましょう！
エリアの選定
政治的に安定しているか、経済的に安定しているか、人口流入はあるか
気候が安定しているエリアか（災害や雪など）
物件
修理が必要な設備はないか、屋根や庭の維持コストは高くないか
節税にばかり目がむいてしまうと、メンテナンス費用がかさみ、キャッシュフローが
悪化するケースもあります。
戸建てよりも、コンドミニアムの方が、セキュリティ管理やテナント管理、修理費用がかえって抑えられる場合もあります。
https://www.ladreamland.com/bukkennerabi
安かろうは悪かろうということが多いので、不動産業者にどのような物件がよいかを伝えたうえで、地域を熟知したエージェントに探してもらうとよいでしょう。
頼りきりにせず、お客様もどのような地域なのか調べ、書類をサインするときには、どんな書類にサインをするのかなどしっかりと把握するように努めましょう。お互いに連携してプロセスを進めることが投資を成功させる第一歩です。
また、ローンを組んで投資する場合には、ファイナンシャルアドバイザーとして、ローンオフィサーとのご相談をお勧めします。
アメリカ在住の方は、まず予算を決めて計画し毎月のクレジットカードの支払いも見直しましょう。
当社ではローンオフィサーが常駐していますので、ワンストップで購入計画から、ローン申請、購入後の維持管理まで承っております。
A3 100％あります！と言えないところが難しいところです。
ただ、お客様の投資物件に収益がでるように対策をし、リスクを減らすことが大切です。
例えば、
・日本での減価償却が得られるよう、３０年以上の物件を選ぶ。
・手入れの行き届いた物件を選ぶ。
・自然災害が少ないエリアを選ぶ。（雨や雪が多い、洪水の心配があるエリアなど）
・安定収入のあるテナントやバイヤーが多いエリアを選ぶ。
失業率も一つの指標となります。
・不動産価値の上昇が得られやすいエリア（人口流入が多い、ビジネスがある）
私どもの経験から、こうしたことを考えると、カリフォルニア州が長い目でみると投資に適切な場所と考えます。
借り手が多いカリフォルニア州の都市圏でしたら、売却益も見込め、キャッシュフローもえられる、「確実性の高い」投資エリアと言えます。
A4 その方の将来的なプランによって、どちらが良いか、計画することが大切です。
福利厚生として物件を買うか、投資物件として買うか、税金の申告額や、どのくらい保持していたいか、ご家族への相続を考えているかなどです。
日本の法人の方でしたら、会社法人でも可能です。ベストな会社形態についてはお客様の日本法人の形態によっても違ってきます。税務処理や購入時の必要書類がありますので、米国弁護士や米国公認会計士に確認しながら事前準備をしましょう。
信頼できるネットワークがいる当社でもフォローしています。
ローンでご購入を希望される場合、個人の方と法人の方とローンのシステムが異なります。法人の場合は金利が高かったり、書類審査が多かったりします。事前にご相談ください。
A5
はい、一般の方向けにオープンハウスも開かれているケースもありますが、エージェントと一緒に内部やコミュニティの注意点などを確認しながらご覧いただくことをお勧めします。
・購入後修理の必要があるか？
・シロアリによるダメージは考えられるか？
・周辺の環境についての説明
など、プロによるアドバイスからあらゆるリスクを考慮した、ご購入手続きが可能となります。
特に投資の場合は、値段だけや一般的な投資ニュースだけを信じず、そのエリアを熟知しているエージェントと実際に見て納得できる物件に投資をすることが大切です。詳しくは、「物件選びの注意点」を参照ください。
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A6 はい、あります。
Niche: Explore Schools and Neighborhoods
https://www.niche.com/
都市名、州、郡などの総合的なデータをみることができます。
物件がある学校区ランキングもあるので、参考になります。
大手の物件検索サイトでも物件の周囲の学区が掲載されていますので、参考になります。
ご購入前に、その地区のSchool districtにご確認されることをおすすめします。
A7 手入れが行き届いていればもちろん大丈夫です。
カリフォルニアの場合、温暖で乾燥した気候であるので、紫外線による傷みはあるものの日本に比べて家が傷みにくいです。ペンキを塗る、シロアリ対策をするなどメンテナンスは必要ですが、通常の生活を送れることができる程度の状態であれば、築年数が古いからと言って不動産価値は下がりません。高く取引されているエリアであれば、古くても不動産価値の上昇が見込めます。
築30年から50年以上もの一戸建てやコンドミニアムもリノベーションを繰り返してよい状態を保ち、売買取引がされています。
アメリカでの不動産投資の良いところは、中古市場が充実していることです。いわゆる流動性が高いため、また、インフレーションのために、Appreciationと言って、資産価値が上昇していきます。
通常の景気動向であれば、年間約２－５％の上昇していきますし、不景気になった後も景気回復とともに、住宅市場も回復していきます。
ただ、そのAppreciationが得られないような、地域は外して購入することが大事です。どう見極めるか、詳しくは
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または、弊社までお気軽にお問い合わせください。
https://www.ladreamland.com/contactus
A8 現金で購入する場合と、ローンで購入する場合と諸費用が変わります。
ESCROWを通して購入手続きをしますが、売買にかかわる手数料や登記の費用等がかかります。それぞれの金額は物件価格によって違いますが、以下のようなものが挙げられます。
登記・所有権保険（Title-Owner’s Title Insurance）
不動産取引にかかわる出納業者諸費用（Title- Escrow fee）
登記書類手続き費用（Title-Completing Documents）
公証費用（Notary Fee）
通信費 (Messenger fee)
6. 振込手数料（Wire Transfer Fee）
など
ローンで購入する場合
上記に加えて、
融資手数料 Lender Fee / Underwriting / Origination / Point fee
手続き費用 Process fee
不動産鑑定費（APPRAISAL FEE 約$500～約$1000)
以上とは別に、固定資産税が購入時に日割り計算で精算されます。
実費として、
インスペクション費用 $500-100 (コンド/タウンハウスや戸建によって費用が異なります）
【購入手続きに関わる費用の例】2025８月現在のおよその例です
Inspection Fee: ＄500-800
Home Insurance: $1000-4000 (物件タイプやエリアによって異なります。）
Property Tax Prorations 購入日以降の固定資産税が再計算されて支払います。
Escrow Transaction fee : $1000-2,000
Title Company: 登記に必要な費用 $800-1200
Notary Fee : 公証費用 $250
Appraisal Fee :不動産鑑定 $500-$1000
Messenger : 各署への発送などに関わる費用 $150-200
Buyer broker compensation (バイヤーエージェントへの手数料）2024年8月17日よりAgentと相談の上かかる場合がございます。
【ローンの取付に関わる費用の例】
Lender Fee etc. : ローン取付に関わる費用 約$3,000-4000
Interest (from date of purchase onwards 購入日以降)
Point fee High LTV, 物件タイプ(コンドミニアムやタウンハウス)、セカンドホームやインベストの場合などお客様の購入要件によって変動がございます。
・HOAがある物件の場合、HOA Certification fee: $400-600
在米の方と日本在住の方で諸費用に差がでることがあります。
その他費用が加算されることがございます。
州によっては、手続きに関わる弁護士費用、TAXも別途かかる場合もあります。
在米の方の目安として、現金で購入する場合には、物件価格の2-3％くらい、ローンで購入する場合には物件価格の2-4％をみておきましょう。
日本在住の方がローンで購入する場合は、物件価格の3％から5％くらいと幅がありますので、お見積りに関しましてお問合せください。
ご留意ください！Buyer Broker Feeがかかる場合がありますので、こちらは多めの目安となっています。
A9 一戸建ての場合には、持ち主であるお客様の負担により修理を行うことになります。
物件の維持だけではなく、テナントの安全確保、環境維持もオーナーの責任となりますので、万が一のために、2000ドルほどは用意をしておいた方が安心かと思います。
戸建ても節税や短期のキャッシュフローを考慮すると投資効果はあるとは思いますが、「テナントが入居する投資物件」ですから、リスクも考慮おきましょう。
アメリカは訴訟社会ですから、オーナーによる安全管理、環境管理の怠慢等により訴訟になる、というケースもあり得ます。戸建てでれば、セキュリティシステムを導入する、外構の整備は外注する、などの費用が発生します。
・毎月の維持管理費例 地域や物件の大きさによって違います。
ー戸建てー
水道代 約2-50ドル
セキュリティシステム 約1－300ドル
外構（ガーデナー）維持 約2－300ドル
ごみ処理費用 約2－30ドル
害虫処理費用 500-1000ドル
シロアリ駆除対策の処理 1500-3000ドル
屋根修理 2-3000ドル
外壁等修理 1-3000`ドル
配管修理 2－300ドル 規模によってはそれ以上
エアコンがあれば、都度修理
＊保険でカバーされることもありますが、このように戸建ては思わぬ出費が重なるリスクも考慮しましょう。
建物、敷地全体の維持管理責任はオーナーとなりますので、その都度適切に
対応することを念頭にいれておきましょう。
ーコンドミニアムー
上記すべて込み共益費として
約200－500ドル
コンドミニアムによって異なります。
配管等修理、2－300～ 規模によって大きく異なります。
または、保険でカバーされることもあります。
エアコン修理
軽微であれば、1－300ドル、取り換え 2－3000ドル
シロアリ駆除、屋根修理、外壁修理などは
共益費から支払われます。
セキュリティや物件の外側はすべてHOA、管理組合が行いますので、投資物件としては断然おすすめですが、お見積資料も、ご要望に応じておつくりします。お気軽にお問合せください。
２０２４年現在は以下のようになっています。
Confirming loan（通常のローン）の上限ー$766,500（カリフォルニア州の場合）
ローン金額が上がったということは、より低い金利で高い金額のローンが組みやすくなったということです。不動産価格が上昇していることでもあるので、 一段高い物件に手が届くチャンスが増えています。
アメリカ住宅ローンの審査の一つに、Debit to Income Ratio というものがあります。
これは、収入と支出や負債とのバランスをはかるものです。
Debitとは、ローン、固定資産税、住宅保険、車などのローンやリース、HOAの合計が主に入ります。
これらをグロスインカム、月収との割合として計算します。
その割合が、月収に対して、40％が目安です。
それ以上になると、審査が通りにくい可能性があります。
住宅ローンの審査では、Loan to Value、不動産評価額に対するローンの割合, クレジットスコアなども要素として加わります。
Pre-Approval Letterの取得のためには、詳しい収入審査が必要です。
アーキバークでは、日本語でお見積り書をお渡しするだけではなく、どこよりも詳しくち密な購入プランをお伝えしますので、お気軽にお問合せくださいね。
将来設計もふまえて、購入計画のご相談も承っております。
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▼こちらもご覧ください▼
動画でチェック！審査がとおる収入の目安は？
アメリカの住宅ローンの仕組み
https://www.ladreamland.com/loan
A12 「Home Owner’s Association(ホームオーナーズアソシエーション)」の略で、コンドミニアムを管理している住民の供託組合のことです。コンドミニアムを管理運営する供託団体（HOAカンパニー）が別にあり、HOA費用も管理しています。共有部分の住宅火災保険、建物、プール、エレベーター、フィットネスジム等の維持管理、共有の庭整備、シロアリ駆除などの費用をこの中から出しています。HOAが入っている保険もありますので、万が一修理が必要になった場合には、この保険でカバーされることもあります。
費用は月に200ドル程度から1000ドル位のところもありますが、平均的には300-500ドル程度です。セキュリティが常駐しているコンドミニアムや共有設備が充実しているところ、高層のコンドミニアムの場合には高くなる傾向があります。
A13 原則お住まいの郡（カウンティ）からBillが届きますので、指定の方法やサイトで支払いが可能です。ご希望の方には弊社にてお支払い代行を承っております。
州によって郡、市と分けて支払う場合もあります。年に1回または２回の支払い時期があります。
1. Property TAX Assessor から届出住所にBill(請求)が届く。
2. 希望の支払い方法で支払う。一括か、分割か。
3. カード払い、または自動引き落とし もしくはCheckを送付
なお、支払いが遅れるとペナルティを払う場合があります。
詳しくはこちらも！
https://www.ladreamland.com/aftercloseofescrow
A14 はい、その通りです。
固定資産税は、土地や建物などの不動産に課税される税金で各郡 (County) が管理しています。 固定資産税率を主な都市別で比較すると、ロサンゼルス郡の 約1.2% に比べダラス郡の税率は 約2.186% と少々高めに設定されています。
ご自分が住まずに、投資物件として購入する場合には、固定資産税が高いほど、賃貸収入から諸費用として差し引かれますので、キャッシュフローが減ってしまうことを
考慮に入れておきましょう。
節税目的で購入しても、固定資産税額が高くつき、本末転倒になる場合があります。
なるべく固定資産税が低く、売却益が得られる州の方が、諸費用を抑えられ、収益が得られます。
そういった点から、カリフォルニア州は確実な投資エリアです。
「Appraisal」は、不動産の評価や鑑定を指します。具体的には、物件の価値をどれくらい評価するかを査定するプロセスです。アメリカでは、通常、不動産鑑定士（“Appraiser” とも呼ばれる）が物件の査定を行います。
査定のポイントには以下のようなことがあります：
Comparable Approach（比較法）: 1マイル四方の居住面積、ベッド数、同等のサイズの物件（タウンハウス、コンドミニアム、戸建てなど）を比較します。これにより、査定物件の価値を算出します。
Appraisal Value（査定額）: 比較対象の物件と査定物件を比較し、査定額を算出します。
【ローンを組んで購入する場合】
オファーを入れる段階で、先方に伝えるか、売買契約の中で「Appraisal contingency」（アプレーザル コンテンジェンシィ＝評価額による売買契約を破棄できる条項）を付帯して、契約を進めるか交渉することになります。
この査定額をもとに、**Loan to Value（LTV）**が算出されます。ただし、査定額と購入金額は必ずしも一致しないため、購入金額が査定額より高い場合、頭金を多く充当する必要があります。
LTVが高すぎると、ローンの金額が査定額と比較して大きすぎるため、審査が通らない可能性もあります。
【現金で購入場合】
オファーを入れる前に、その物件の適正価格を割り出します。購入されるどうかを相談させていただきます。
いずれの購入の場合にも、オファーをする際には、購入希望価格の設定を慎重に行いましょう。
また、検索サイトで算出される価格（Value）は必ずしも査定額（Appraisal Value）と一致しないため、注意が必要です。
Takashi AKIBA, REALTORⓇは、ローンオフィサーのライセンスも保有しています。
金融機関側からみた購入オファーの設定についてご相談いただけます。安心したトランザクションを行うために
お気軽にご相談ください。
★購入プロセスについてはこちらもご参考に★
はい、日本人のカリフォルニア州公証人による公証が可能です。日本語書類への公証も、もちろん承っております。
詳しくはこちらからご覧ください。
サイン証明の発行につきましても、ご相談ください。
Q. ホームインスペクションとは何ですか？ 購入前に「ホームインスペクション」を行うことが一般的です。認定されたホームインスペクターが、屋根・雨どい・基礎・壁・窓・ドア・床など、家の内外を詳しくチェックし、安全性や価値に影響する可能性のある問題を確認します。
Q. 費用はどのくらいかかりますか？ A. 費用はバイヤー様のご負担となり、物件の大きさ等によって $600〜$1,000程度 です。
Q. 修理のリクエストはどんな時にできますか？ A. 重大な問題や安全性に関わる不具合が見つかった場合に、セラー（売主）に修理や価格調整を交渉できます。例として：
機能しないアプライアンスの修理
ガス漏れの修理
下水・排水・雨漏り・水漏れの修理
電気系統やブレーカーの故障など、安全性に関わる不具合
カビが発見された場合
屋根や基礎の損傷など、構造上の問題
Q. 修理をお願いできないケースは？ A. 機能しているものや、安全性に影響がない軽微な不具合については、通常リクエストできません。例：
ペイントのはがれや壁の傷
ねじのゆるみなど小さな修繕
古いが機能しているアプライアンス
好みによる交換（例：キッチン家電を新しいものにしたいなど）
隣家との境界にある塀の修理
Q. 修理リクエストは必ず受け入れられますか？ A. すべてのリクエストが受け入れられるわけではありません。州法や取引ガイドラインに沿って判断されます。特に安全性や構造に関わるものは受け入れてもらえることが多いです。最適な交渉方法については、私たちがサポートいたしますのでご安心ください。