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Q 住宅ローン金利はどのように決まりますか？【2025年9月更新】
- AKIVARK
- 9月16日
- 読了時間: 6分
更新日：9月17日
いつも当サイトにお越しくださり、誠にありがとうございます。
カリフォルニア州REALTORⓇ/Loan Officerの秋場です。
以前投稿した内容をアップデートして掲載いたします。
⭐来月に登壇いたします、くらし応援フェアの内容も一部ご紹介しながらお伝えしております。
内容：住宅ローンの準備と金利の最新動向
日時：2025年10月25日（土） 米国太平洋時間 午前11時より
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さて、これまで金利が高止まりしていた状況にありましたが、2025年9月現在、FRBの利下げ期待が高まっており、住宅ローン金利は低下しやすい状況にあります。
過去の記事でも触れましたが、住宅ローン金利の動きを理解する上で、日本人にとって比較的わかりやすい指標は 「ドル円」と「米国10年国債」 です👀
円高に振れると → 米国10年国債の金利は下がりやすい
円安に振れると → 米国10年国債の金利は上がりやすい
金融機関はこの10年国債利回りに「スプレッド」を上乗せします。スプレッドとは、消費者が支払う金利と10年国債の金利の差です。細かい話はさておき、スプレッドを課すことで、住宅ローンを融資する金融機関は一般消費者への融資に伴うコストと、そのような融資を行うリスクをカバーできます。
たとえば、2025年9月現在の平均 30 年固定住宅ローン金利は 6.1%、米国10 年国債利回りは 4.05% で、その差は 約2.05% です。
この関係が影響し、2022年には米国10年国債利回りが2％前後と低く、30年固定住宅ローン金利が「3％後半」で推移していたのに対し、約 6.1％ まで上昇しているのです
（グラフ参照：緑）。
そろそろ金利が下がってきたので、購入を検討されている方のために、バイヤー＝借り手の要素により住宅ローン金利が影響する例をご紹介します。
こうした経済指標の動きに加えて、お客様の住宅ローン金利は、大きく分けて以下のポイントから提示されます。
頭金の割合（Loan to Value)
購入目的（居住用、投資、セカンドホーム）
物件タイプ（戸建て、コンドミニアム、タウンハウス）
クレジットスコア
例えば「6％前後の金利」を取るためには、頭金の割合やクレジットスコアによって条件が変わってきます。
自宅購入で 頭金を25％以上 入れる
クレジットスコアが高い
このような条件を満たすと、より低い金利を引き出しやすくなります。
一方で、クレジットスコアがやや低めでも、頭金が多ければリスクが低いと判断され、比較的有利な金利条件を得られるケースもあります。
つまり、「頭金の多さ」と「クレジットスコアの高さ」 は、金融機関から見て「貸す側のリスクが低い」とみなされるため、金利に大きく影響してくるのです。
より細かく6％の金利をとるための条件を比較してみましょう。
住宅ローンでは、居住要件・クレジットスコア・頭金の割合によって、Point Fee（ポイントフィー／前払い利息のような手数料） やその他の費用が追加で発生することがあります。
例えば、
自宅として購入する場合
頭金の割合が多い場合
こうした条件ではポイントフィーの加算が少なく、金融機関から見てリスクが低いと判断されやすくなります。つまり、同じ「6％前後の金利」といっても、条件次第で実際のコストに差が出るということです。
逆に、投資として購入、頭金の割合が低い場合、コンドミニアムやタウンハウスの場合は、リスクが高いとみなされるために、ポイントフィーの加算が多くなる傾向になります。
このように、金融機関の審査の分類としては、
Ｌｏａｎ to value(不動産価値に対する融資額の割合）
Debt to income(月収に対する支出の割合）、
収入
以上の３点が大きくかかわってくるのです。
ご希望のローンプログラム、固定金利や変動金利によっても、とれる金利は違ってきます。
詳しくは、弊社サイトでもご説明しておりますので、よろしければご覧ください！
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