6月更新：アメリカ住宅ローン金利の最新動向と今後の展望
- AKIVARK
- 6月26日
- 読了時間: 9分
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今回もアメリカ不動産、カリフォルニア州不動産、アメリカの住宅ローン金利について、最新の報道や経済指標をもとに、弊社ローンオフィサーおよびリサーチャーの見解を交えて解説いたします。
今月の経済・金利動向まとめ
今月は、イスラエルとイランの間の緊張が報道されるなど、地政学的リスクが意識される局面がありました。また、一時的にはトランプ前大統領による関税政策の影響もあり、株価や米国債市場にも波及が見られました。その影響で、米国10年国債利回りや住宅ローン金利にもわずかながら改善傾向が見られました。
一方、米国内では新規失業保険申請件数が横ばいで推移し、労働市場の強さが依然として続いていると判断されたため、6月のFOMCでは利下げは見送られました。ただし、継続受給者数が2021年11月以来の高水準となっており、7月の利下げ実施への期待感が徐々に高まっています。詳しくはこちら→継続受給件数は21年11月以来の数字
不動産市場の停滞要因として、依然として「高止まりしている住宅ローン金利」が挙げられています。この記事を掲載している6月26日現在、30年固定住宅ローン金利の全国平均はおよそ6.8％前後で推移しています。市場の安定と需要回復を見込むうえでも、6％前半までの低下が今後のひとつの目安になると考えられます。
2025年5月時点の状況と比較
前回、2025年2月に掲載した記事では、以下のようにお伝えしました：
5月14日現在の30年固定金利は6.88%。
Fannie Maeは年末に6.2%まで低下予測、MBAは6.7%と予測。S&P Case-Shiller指数では、コロナ前と比べて価格が大きく上昇。
カリフォルニア州販売在庫は前年比で増加し、3.5カ月分に（前年は2.6カ月）。
売り出し物件は15カ月連続で増加し、2019年10月以来の水準。
成約までの期間は前年より長期化
最新の申請動向
2025年6月20日までの週における住宅ローン申請件数は、米抵当銀行協会（MBA）が実施した週次調査によると、前週比で1.1％増加しました。以前低調な水準です。リファイナンスの申請を示す借り換え指数は前回692.40ポイントでしたが、713.40ポイントへ上昇。
Home Ｖａｌｕｅが上昇している活況期のため、リファイナンスの申請が増えていると予想します。
下のグラフは
・米国10年国債（青）
・30年住宅ローン金利の全米平均（緑）
・S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index（赤）
注）全米の住宅が、どれくらい値上がり・値下がりしているかを示すグラフです
を示したものです。
なお先月5月14日現在の30年住宅ローン金利の全米平均は、6.88％でしたが、
6月26日現在、6.77％へ低下しています。
詳しい数値はこちらからご覧いただけます👇
米中古住宅仮契約指数、5月は＋1.8％ 高金利は依然足かせ
バイヤー心理としては、各報道が伝えている通り、高い金利が購買意欲を低下させている要因であるとしています。
下の図は月別米国中古住宅販売数を示したものです。5月の販売戸数を過去と比較するとパンデミックの最終、またはリーマンショック後と同レベルとなっています。
何度も弊社見解でお伝えをしておりますが、サブプライムローン問題を受けて、政府系住宅ローン機関はより厳格な審査基準を設けています。そのため、前回のような大規模なバブル崩壊になる可能性は低いと考えられています。
地政学リスクと米国住宅ローン金利の見通し
イスラエルとイランの緊張が高まる中、米国経済への影響が懸念されましたが、現時点では市場は比較的冷静に反応しており、株価も堅調に推移しています。
住宅ローン金利について、Fannie Mae（ファニーメイ）は以前、年末までに6.2％程度までの低下を予測していましたが、現在のところ、大幅な下落を示唆する見通しは出されていません。
仮に地政学的な対立が激化し、安全資産への資金流入で債券価格が上昇すれば、住宅ローン金利が下がる可能性も考えられます。しかし、そうした大幅な金利低下のシナリオはあまり現実的とはいえない状況です。
今後もインフレや関税などの外的要因によって一定の変動はあると見られますが、短期的には一時的に6％前半〜5％台に低下する可能性もあります。一方で、年末に向けては平均6.1～6.2％前後での推移が濃厚というのが、現在の市場の大方の見方です。
Source https://www.bankrate.com/mortgages/mortgage-interest-rates-forecast/#will-interest-rates-go-down
住宅販売在庫増加中
全米不動産業者協会（NAR）によると、2025年5月の全国住宅価格の中央値は$422,800、前年比1.3％増加となっています。販売在庫は前年比6.2％増の4.6か月でした。
カリフォルニア州の5月のマーケットをみてみましょう。
🔻 販売戸数（年率換算）：254，190戸（前月比-5.1％、前年比-4.0％）コロナ前水準の約2/3
💲 住宅価格中央値：$900,170（前年比-0.9％）
💹 住宅ローン金利（30年固定）：6.82％（前年7.06％）
🏘 販売在庫：3.8カ月分（前年より増加）→コロナ前の水準
📈 新規売り出し物件数：前年比48％以上の増加、4カ月連続の二桁の増加率
⏳ 成約までの日数：中央値21日（前年より5日長期化）
「販売在庫」は3.5カ月分と、3月から変化はなかったものの、前年（2.6カ月）よりは増加。これは、市場に出ている住宅の数が増えてきていることを意味しています。
実際、売り出し中の物件数（アクティブリスティング）は増加中ですので、バイヤーにとっては理想の物件を探しやすい状況となっています。
現在のバイヤーのメリットとしては、
理想の条件を見つけやすい
比較的競争がなく、価格交渉がしやすい
ということがいえるでしょう。
そして興味深いのは、こちらです。▼
タウンホームを含むコンドミニアムタイプの物件は、前年比約2％減の$675,000
若い購買層が購入しやすい価格帯の流動性が低いと言えます。
それではどのような要因が住宅ローン金利に影響を与えるか、もう一度振り返ってみましょう。
住宅ローン金利に影響を与える要因
1. 経済と地政学リスクの不確実性
トランプ大統領の減税や関税の可能性に加え、地政学リスクも考えておかなくてはなりません。
短期ではなく、長期的な視点で投資を考える時期でしょう。
2. FRBの金融政策
FRB（米連邦準備制度理事会）は住宅ローン金利を直接設定しませんが、その政策決定が住宅ローン金利に影響を与えます。来月７月に利下げの確率が高まっています。すぐ住宅ローン金利に反映されるわけではありませんが、失業率の増加、新規失業保険申請件数に注目しておきましょう。
3. 10年国債利回り
30年固定住宅ローンの平均金利は、10年国債利回りと密接に連動しています。インフレが高止まりし、労働市場が堅調であれば、債券利回りと住宅ローン金利は上昇します。逆に、先ほど述べたように失業率の上昇やインフレの沈静化が進めば、FRBは金利引き下げに踏み切る可能性があります。
4. 投資家の期待と市場の動向
債券投資家はFRBの将来の金融政策を見据えて行動します。そのため、住宅ローン金利は政策変更の前に急上昇したり、急落したりすることがあります。米国10年国債の推移に注目しましょう。
今後の住宅購入戦略
現在、多くの市場で販売在庫は増加しているものの、一部地域を除いて大幅な値下げはまだ見られません。しかし、改装されていない物件はやや市場価格よりも低めで取引される傾向にあります。
金利が高いと感じても「今、買う」ことの考え方
現在の住宅ローン金利がやや高めに感じられるとしても、長期間住む予定がある方にとっては、購入価格を低く抑えられる今が好機といえるかもしれません。
その理由のひとつが、「固定資産税（Property Tax）」です。
🔍 固定資産税は購入価格が基準に
カリフォルニア州では、固定資産税は一般的に購入価格の約1%が毎年課税されます。たとえば、購入金額が$10,000低く抑えられれば、年間で約$100の節税につながります。
10年で $1,000
20年で $2,000
といったように、長期保有すればするほど、購入時の価格が将来的な支出に与える影響は大きくなるのです。
バイヤーが今準備すべきことを挙げておきましょう。特に自営業や経営者の方のTAX Documentの準備はとても重要です。
クレジットスコアを高め、安定させる
収入の安定を確保する
頭金を準備する
比較的マルチプルオファーの”競争”が落ち着いている今、希望の物件が見つかれば購入を決断し、将来的に金利が下がった際にリファイナンスする戦略も有効でしょう。
今後も住宅ローン金利や市場動向を注視しながら、最適なタイミングでの住宅購入を検討することをおすすめします。
弊社AKIBA（REALTOⓇ/Loan Officer）によるお客様の個別相談を承っております。
初めての不動産購入の方、何から始めればよいか？住宅ローンとは？購入資金についてなど、日本語でしっかりお伝えします。ローンオフィサーのライセンスもあるので、ローンについての説明も的確です。
AKIBAのチームには、信頼できるLENDER、ESCROW Officer, 日本語のローンサインエージェントなどがおりますので、購入後もサポートしています。
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