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【価格調整入っています! カリフォルニア不動産マーケット  2022年9月】


いつも当サイトにお越しくださりありがとうございます。


9月にはいり、さらに全米レベルで価格調整、価格面で平時のマーケットレベルに移行してきました。

カリフォルニア不動産マーケット!も価格調整されており、価格を下げて販売、または販売開始後に希望価格を下げてくる傾向が先月と比較してさらに顕著になっています。


まずは経済指標から・・


・進む円安 1ドル=150円突破! 介入後146-8円?
・米国失業率 9月 3.5% 
・米国CPI(消費者物価指数) 8.2% (9月)
・米国10年国債 4.00以上

(10/21/2022 調べ)


円安は進み続け、10年国債も上昇しており、住宅ローン金利が今日の米国平均

30年固定金利 約7.125% (10/18/2022 調べ)

さらに高くなっています。


Bloomberg によると、来年2023年に景気後退となる確率100%です。

さて、その景気後退レベルがどの程度となるかが、次のポイントとなるでしょう。




それではカリフォルニア州不動産協会から発表された、2022年9月のマーケット情報についてお伝えします!


9月のマーケットの特徴は・・

1. リスティング期間の長期化=Days on market 22日へ
2.販売在庫増 Unsold Inventory  2.9か月
3. 販売数はコロナパンデミック直後並み 
4. 30年住宅ローン金利 7%超え
5. 販売価格中央値は昨年比微増 1.6%up

という状況でした。

そして先月注目していた、

販売在庫の期間 3.2か月より増加するか

Days on Marketが

20daysを超えてくるか?
そして、価格の値下げ率が10%に近づいていくか

これらのうち、

Days on Market が今月は22days

と、20days超えてきました!



そして今月の注目点は、販売希望価格よりも高く成約された物件の割合

ピーク時 72.8%から 28.3%へ減少
=販売希望価格以上で販売されたのは、3件に1件のみ

高騰していたマーケットがかなり調整されてきています。



それでは、詳しくみていきましょう。






販売価格中央値 
昨年比1.4%上昇 $839,460 
前月比 0.7%上昇





販売戸数は先月より減少し、


305,680戸 前年比 -16.5%

先月お伝えした通り、9月に入ってからも住宅ローン金利が上昇し続けたため、バイヤーの買い控えが続き、減少しています。


さらに、この影響は成約までの日数にもあらわれています。

約19日!→22日へ


比較的購入しやすいコンドミニアムの中央値は、昨年よりも2万ドル下落しています。



これまでもお伝えしていますが、早く売れる物件と売れ残る物件の差がこれからも顕著になり、

販売在庫増に従って今後も成約までの日数は延びていくでしょう。


販売在庫の期間は2.9か月

先月と同レベルでしたが、冬のマーケットレベル!引き続き平時レベルへ増加していくでしょう。



まだ、クラッシュまで行きつかない理由はここにもあります。

New Active listingの数

です。

2018年、2019年よりもまだまだ少なく、2/3ほどです。この数値が2018年レベルを超えた時にはさらに価格調整、下落傾向が進むでしょう。



販売希望価格に対する成約価格の割合 98.4% 

販売価格でほぼ成約だったのが、約1.6%値下げされています。

コロナ前の冬でもあまりなかった数字ですので、強気だったセラーが妥協してきていることのあらわれです。


バイヤーにとってはGood News!


値引き率 4.2%

まだマーケットクラッシュというほど値引きはされてませんが、よりバイヤーマーケットへとシフトしているともいえます。



住宅ローン金利の急上昇により、価格上昇はしていないものの、住宅ローンの支払いがそれ以上に増額しています。(右の図)


10月から年末まで金利は持続する可能性が大きい

でしょう。


マーケット全体でみると、価格販売開始価格の下落はしばらく続くでしょう。しかし、人気のエリアやアップデートされたお買い得物件は、すぐに成約されるでしょう。

総合的にバイヤーにとってより有利なマーケットは続きます。

特に頭金の少ないバイヤーは、ホットマーケット中はオファーでけられてしまいがちですが、

マルチプルオファーが少ない時なので購入できるチャンスです!
変動金利の住宅ローンをうまく活用していくのも一つの方法です。

今後の目安として


販売在庫の期間 3.2か月より増加するか

Days on Marketが

25daysを超えてくるか?
そして、価格の値下げ率が10%に近づいていくか

景気後退するのでは?という各機関の予想もあります。

将来プランに合わせた物件を見据えておくには良い機会です。


詳しいマーケット情報、各地域のトレンドなど、お気軽にお問合せください。



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