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【金利上昇!クールダウン!カリフォルニア不動産マーケット  2022年8月】

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いい感じに冷え込んできました、8月にカリフォルニア不動産マーケット!

価格を下げて販売、または販売開始後に希望価格を下げてくる傾向が顕著になっています。


まずは経済指標から・・


・進む円安 1ドル=144円後半 
・米国失業率 8月 3.7% 
・米国CPI(消費者物価指数) 8.5% (7月)
・米国10年国債 3.8前後

(9/30/2022 調べ)


円安は進み続け、10年国債も上昇しており、住宅ローン金利が今日の米国平均

30年固定金利 約6.8% (9/30/2022 調べ)

さらに高くなっています。


連邦銀行は、景気後退はあるだろうという見方ですが、それも来年・・

カリフォルニア不動産マーケット”全体”がクラッシュするレベルにはまだ至ってないという見方が大方です。

ただ、価格下落が顕著なのは、郊外のカウンティです。


Sacramento

Riverside




それではカリフォルニア州不動産協会から発表された、2022年8月のマーケット情報についてお伝えします!


8月のマーケットの特徴は・・

1. リスティング期間の長期化=Days on market 19日へ
2.販売在庫増 Unsold Inventory 7月3.2か月 ⇒ 2.9か月
3. 販売数はコロナパンデミック直後並み 
4. 30年住宅ローン金利 6.8%前後から7%
5. 販売価格中央値は昨年比微増 1.4%up

という状況でした。


今月の注目点は、販売希望価格からの値下げ物件の割合

ピーク時 72.8%から 32.4%
=販売希望価格以上で販売されたのは、3件に1件のみ

いわゆる

昨年までとは違い、売れにくいマーケットになってきている

であることは間違いないですね。



それでは、詳しくみていきましょう。






販売価格中央値 
昨年比1.4%上昇 $839,460 
前月比 0.7%上昇





販売戸数は先月より増加し、


313,540戸 前年比 -14.9%

前月よりも少し上昇していますが、9月に入ってさらに金利が上昇していましたので、この数字は

減少すると思われます。


売れにくいと判断される数字は成約までの日数にもあらわれています。

約14日!→19日へ


肌感覚ですが、およそ60万台から70万台の物件は、2,3万ドル下落しているレベル

つまり、毎月2-3%は値下げされているように思います。そして、どのバイヤーの20%ほどは

キャッシュバイヤーであるということです。


これまでもお伝えしていますが、早く売れる物件と売れ残る物件の差がこれからも顕著になり、

販売在庫増に従って成約までの日数は延びていくでしょう。


販売在庫の期間は3.2か月

コロナ前の冬のマーケットレベル!引き続き平時レベルへ増加していくでしょう。




販売希望価格に対する成約価格の割合 98.4% 

販売価格でほぼ成約だったのが、約1.6%値下げされています。

コロナ前の冬でもあまりなかった数字ですので、強気だったセラーが妥協してきていることのあらわれです。


リスティングの価格から値引きされている件数が増えていることです。

値引きされた件数の割合  7月 35.5% 8月 32.4%
値引き率 4.4%

まだマーケットクラッシュというほど値引きはされてませんが、よりバイヤーマーケットへとシフトしているともいえます。




7月からの住宅ローン金利上昇は買い控え傾向を促進しています。


10月から年末までの傾向は・・
マーケット全体でみると、価格販売開始価格の下落はしばらく続くでしょう。しかし、人気のエリアやアップデートされたお買い得物件は、すぐに成約されるでしょう。

総合的にバイヤーにとってより有利なマーケットは続きます。

特に、頭金の少ないバイヤーは、ホットマーケット中はオファーでけられてしまいがちですが、

マルチプルオファーが少ない時なので購入できるチャンスです!

目安として、先月目安でお伝えした2.5か月を達成した今

販売在庫の期間 3.2か月より増加するか

Days on Marketが

20daysを超えてくるか?
そして、価格の値下げ率が10%に近づいていくか

この数字の域を超えてリセッションになる場合も想定しながら、購入計画をたてていきましょう。



詳しくはこちら




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