最悪のリスクを考えた不動産投資を!  その1(辛口注意)

いつも当サイトにお越しくださり、誠にありがとうございます。

少しずつ、コロナパンデミックの影響や政策が明らかになってきました。


コロナパンデミックの中、投資をされている方の中には賃料の滞納や支払いの延滞交渉など、賃料収入減に見舞われた方もおられるかもしれません。

(幸いカリフォルニア州の弊社の関係者には、このような方はおりませんでした)


カリフォルニア州内では、地域の収入の中央値50%以下の低所得者でかつ、コロナパンデミックの影響を受け、賃料が支払えないテナントや大家さんに対して、補助をするという条例が施行されるなど、自治体からも賃料支援が積極的にされております。


住宅ローンを抱えている大家さんにとっては、滞納は死活問題です。住宅ローンの支払い遅延もありますが、経済の破綻も防ぐため、賃料の支援もしていこうという、自治体の考えです。


カリフォルニア州の賃料支援の申込サイト

https://housing.ca.gov/covid_rr/


こちらは、誰にでも適用される、と認識されていますが、もちろん申請基準があります。(自己申告ではないようですので)また、全額負担になる場合、賃料の80%までの負担になる場合、と負担基準があるようです。


コロナパンデミックは。予期せぬ出来事だったとはいえ、お客様の資産防衛!のために

最悪のリスクを考えた不動産投資をしていただきたい!

と弊社は考えています。



最悪とはどのようなリスクかと言いますと・・


1.滞納するテナント
2.部屋を荒らす、壁を壊す、騒音、ゴミ出しなど素行が悪いテナント
3.退去に応じないテナント
4.自然災害や犯罪に遭ってしまう
5.周辺の環境が悪くなってしまう


1-3はテナントリスクに入りますが、簡単に言うと、真面目じゃない、法を順守しない人を選んでしまうことのリスクです。


テナント選びに失敗してしまうと、床や壁が壊されたり、退去に応じず占拠したりと、退去費用がかさむこともあります。(最近では薬物使用のこともありますから・・恐)

(一説によると、裁判費用、修理費用、手続き費用など、1-2万ドルかかることも・・)


「1.滞納するテナント」のケースだけであれば、失業保険を申請し、その中から支払いをすることや前述の申請を適切に行って補助を受ける、という「お人柄」であれば、問題ないです。

問題なのは、「お人柄」なのです・・

それは、テナント選びの時に、気を付けるしかないですし、そういう方に当たれば、対応していくしかありませんが・・


「2.部屋を荒らす、壁を壊す、騒音、ゴミ出しなど素行が悪いテナント」

これも、「お人柄」次第なのです・・

米国では、一般的には考えられないほどの行動を起こしてしまう人もいます。



そういうことがないために、テナント審査があります!

・クレジットスコア=真面目に毎月の支払を行っていることの証明

・バンクステイトメント=金遣いがあらくないか( ;∀;)

・バックグラウンドチェック=何年会社勤めか、キャリアは?

主に以上の点から、どんなテナントさんかを見極めます。

弊社では、融資の担当がおりますので、このあたりは適切に見極めを行っています。


「3.退去に応じないテナント」

常識的な話が通じる相手であるか・・が課題でしょう。

もし、「話が通じる相手」であれば、福祉の力を借りて転居してもらう、ということもあるでしょう。

しかし、そのような相手出ない場合、前述のような退去費用をかけて出て行っていただく方が望ましいケースがあります。(支出をご覚悟です!)


「4.自然災害や犯罪に遭ってしまう」

不幸にも山火事の被害にあってしまったり、周辺の治安悪化により家が壊されたり、不法侵入をされたり、または盗難被害にあったり、というリスクです。

できるだけ、自然災害はできるだけ避けることは可能ですが、後者については、Crime Mapで治安の悪いエリアをできるだけ避けることです。

現地の人にしかわからない、「ここはあんまりよくない・・」という勘もあります!


「5.周辺の環境が悪くなってしまう」

4.の項目とも共通しますが、とにかくできるだけ治安のよい場所を選ぶことで避けられます。

学区が比較的よいエリアは、この点は安心できますね。

教育レベルが高い=法を順守する人が多い、ルールを守る人が多い、中流家庭以上が住人として多いとも一応判断できます。


総合すると、防衛手段として「良テナントが得られやすいエリア選び」を行っていただくことです。

1.どのような経済状況下でもできるだけ、影響を受けない業種のテナントが得られやすいエリア

例:医療関係、食品関係、大学関係


2.どのような経済状況下でもできるだけ、周辺の環境が良く保たれやすいエリア

例:学区が良い、安定ビジネスや店舗が近くにある


いくら利回りが良く、上昇中といわれるエリアでも、もともと治安が悪いエリアや学区があまりよくないエリアは、一旦経済状況が悪くなったり、治安悪化が進んだりすると、好転するのに数年単位で時間がかかります。

ですから、投資の場合には、より気を配って長期的なリスクや心構えが必要となります。


短期的なメリットだけを追わず、最悪のリスクとしてどのようなことが考えうるか、しっかりと把握していただくことが肝要です。


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