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各機関から、今年の米国不動産市場の予想が出そろってきています。SVB破綻による金融不安、各社決算などの動きもありますが、不動産価格は全米レベルでは
2023年は停滞
でしょう。
やや景気後退の不安を抱えながら市場は動いていくものと考えられます。
まずは住宅ローン金利予想から！
住宅ローン金利予想
*Freddie Macは、政府系金融機関の一つです。
審査基準の厳格化により暴落は回避？
まず、現状としては前回のハウジングバブル、リーマンショック以降、住宅ローン審査が厳格化されています。
個人のファイナンスはもちろん、不動産価値やそれに占めるローン金額の割合などをしっかりと審査されています。そのため、不良債権が多くなるようなマーケットではありませんので、暴落は回避されているといえます。
ドル円と10年国債の推移次第で住宅ローン金利が変動することが多いです。合わせて今後はFRBが利上げを停止、または最小限の利上げとした場合、5％台へ突入する可能性があります。３％以下の金利はほぼ再発はなく、短期予測としては、5％台へ突入する可能性と、一時的に4％に突入する可能性があるでしょう。
歴史的に見て、７－８％が標準です。ローンの金額が高い反面、預金金利が高い時期は、資産を増やすチャンスでもありました。
ローン金額が大きく、毎月のペイメントが家計を圧迫するような買い方をせず、今後住宅を保有し続け、金利が下がった時点でリファイナンスをするというプランが最適解といえるでしょう。
米国住宅市場予想
景気後退の懸念ー地方の下落幅は大きい？
ハウジングクラッシュのサインはなし
2020年後半から2022年前半にかけて、ハウジングバブルのような状況でした。今回のいわゆる”Mortgage Crash"とは違い、住宅があふれている状況ではありません。
実際、2005年ごろと比較し、新築件数は約半分の100万件ほどです。
しかし、高めの住宅ローン金利を避けたい買い控えているバイヤーがいる状況ですので、今年はほぼ停滞でしょう。結果、価格調整という時期に入っています。
３，４年前からの上昇率で考えると、年５％程度の上昇率です。これはほぼコロナ前の平均的な上昇率です。
不動産は長期保有が基本ですから、多くのバイヤーにとっては大きな問題とはなりません。
また、この2，3年に購入したバイヤーは低金利ですので、家計を圧迫するほどではないでしょう。それ以前に購入したバイヤーもリファイナンスをしていると考えられますので、負債超過とよべるような不動産をもっている所有者はクラッシュを及ぼすほど数ではないとも言えず、Foreclosureの数は微増です。ただ、もともと不動産価値が安定していない、流動性が低いエリアは価格の変動が激しいので要注意です。
雇用は不安定ではありますが、労働市場全般としては失業者があふれているいうわけではありません。住宅価格の下落に影響を及ぼすほどの不況ではない、というのが現状です。
４月に入り、昨年秋から足踏みをせざるを得なかったバイヤーやセラーに動きが見え始めています。
住宅ローン金利が5％台に入った時には、購入価格やご自身のファイナンスのバランスをみて購入のチャンスをうかがうにはよい機会かもしれません。
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