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コロナ収束はいまだ見えない状況ですね。
今回はなかなか口にできない、賃貸事情・・を、テナント側とオーナーさん側からお伝えしたいと思います。
【テナント側】
失業率の増加、経済活動の制限・・・
賃貸をされる方の層は、２－３０歳台のサービス業や低所得層が多いといわれています。
一部テナントは失業保険が出ているとはいえ、収入が減っている人の方多数・・
賃料未払い（＝現在は支払い猶予）のため
カリフォルニア州で３７％！が退去させられる可能性
がある、と報じられています。
▼▼▼▼▼▼こちらの図▼▼▼▼▼▼▼
★テナントさんにはグッドニュース？、オーナーさんにはバッドニュース？★
カリフォルニア州では９月末までに賃料未払いでも退去させられない
という措置がとられていますが、それまでに
・賃料を支払うか
・退去するか
の二択になりますね。
といっても、現在未払いでも９月末までは、住み続けることは可能なので、メリットといえばメリットです。
（ほかにここでは言えない、居座り方も予想されますが・・）
▼▼▼報道はこちら▼▼▼ https://losangeles.cbslocal.com/2020/07/02/calif-extends-moratorium-on-evictions-through-september/
【オーナーさん側の課題】
オーナーさん側にとっては、上記のような措置がある以上、
・賃料は入らない
・退去できない
二重苦です・・
賃料を支払わないか、支払えないか、しっかりその証拠を提出する義務はありますが、
ルールを守るテナントさんばかりではないでしょう・・
特にカリフォルニア州は「人権の主張が重要視される州」ですので、
今、「コロナが怖いので引っ越すことができません」と、権利主張されたら、まず勝てません！
（お金で解決しなくてはいけないでしょう・・）
たとえ退去してもらえたとして、新しいテナントさんが入るまでは、苦戦が強いられるでしょう。
各募集サイトやレントフリーの特典を駆使しても、獲得するまでには、１，２か月はかかるのではないでしょうか。例年ですと、夏の新学期前は１－２週間で決まることが多いので、冬のマーケットよりも条件は悪いと思われます。
また、賃料の設定の課題もあります。
ＬＡでも賃料相場が下がったといわれていますが、感覚としては、（あくまで経験からくるものです）
５％程度は下がっていると感じます。
例：ロサンゼルス市 1bed 1bath＄２２５０ ⇒ ＄２２００ とか
ＬＡの中でも、ＵＣＬＡの学生やＩＴ系がテナントとして多いエリアでも、このような状況です。
最近２、３か月の賃料相場の確かなデータは取りにくいので、ソースはお出しできませんが、
どのオーナーさんも新テナント獲得に必死です。
今年一年は賃料を上げることはできない
空室率の上昇
良テナントの確保までしばし耐える時期に入ることになるでしょう。
参考：カリフォルニア州では、５％の賃料を一年に一度上げることが可能です。ＬＡ市ですと、市で決められた割合を、この５％に加えて賃料を上げることができます。（できたはずだったのに・・）
昨年の例：５％＋３％＝８％ ＄１５００⇒＄１６２０へ 年間＄１２０アップ 年間＄１４４０アップ
住宅ローンを抱えるオーナーさんにとっては、かなり厳しい状況ですね・・
メリットがあるとすれば、、
・政府からの融資が受けられる
・住宅ローンの支払い猶予が受けられる
デメリットは
・上記を支払う義務がある＝負債が増える
・退去費用がかかる場合、さらに出費＝弁護士費用、退去費用（？万ドル）
投資物件の場合は、今回のコロナウイルス感染拡大のように、予測できない世界になることもふまえて、
・無理のないローンを組んでおくこと（頭金を増やしておいて、ローン金額を減らしておく）、
・安定した賃料収入を目指すために、テナントを慎重に選ぶこと
は鉄則かと実感しています。
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