AKIVARK
2020年7月23日
最終更新: 2020年7月30日
いつも当サイトの情報をご覧いただき、誠にありがとうございます。
独自目線でお送りしておりますこの情報サイトですが、よりアメリカ不動産マーケットについて
知っていただくためにお送りしています。
日本は海の日からの四連休とのことですが、アメリカは、通常営業。マーケットも動いており、カリフォルニア州をはじめとした地域でコロナウイルス感染者数増加のニュース（なかなか収まる気配がありません。）や、１１月の大統領選に向けた様々な政治・経済の動きがニュースで報道されています。
さて、7月22日全米リアルター協会（NAR）より、６月の中古住宅販売成約数などの発表がありました。
https://magazine.realtor/daily-news/2020/07/22/existing-home-sales-surge-to-record-pace-in-june
中古住宅販売成約 ２０．７％↑４７２万戸 前月比 （５月から） 過去最高の伸び！
－１１．３％ 昨年比
販売在庫 －１８．２％ 昨年比
販売価格 ＄２９５，３００ ３．５％↑ 昨年比
契約に至るまでの日数 ２４日 ２０１９年６月 ２７日
３０年固定金利 約３％ 低金利
販売在庫減少
主に、この２点が不動産市場を支えているようです。
特に、コロナパンデミック中にかかわらず、販売価格の上昇がみられるのが特徴的です。
各地区の販売価格（中央値）をみてみましょう。
南部 テキサス州 ジョージア州など
$258,500 昨年比4.4% ↑
西部 カリフォルニア州 オレゴン州など
$432,600 昨年比5.4%↑
北東部 ニューヨーク州 マサチューセッツ州など
$332,900 昨年比3.6% ↑
中西部 イリノイ州 インディアナ州など
$236,900 昨年比3.2% ↑
５月の中古販売仮契約数が史上最高の伸びをみせたことはお伝えしましたが、（こちらから）
比較的値下がりせずに、６月に成約に至ったのではと考えられます。
（アメリカでは仮契約になってから、およそ３０日で成約＝販売手続き完了、となるのが通例です。）
【そのほかの要因】
１．ファーストタイムバイヤーが３５％！
これまでに、金利の動向やマーケットの動向をうかがっていた「ファーストタイムバイヤー」が
低金利を機に、購入しているために、下支えしていることも考えられます。
パンデミック中でも影響のない仕事に就いていると、ローン申請も通りやすいです。職業で言うと、例えば、IT関係や食品、金融、公務員、教育関係、医療関係です。
低金利のため、収入に対するローン金額が増えること、多少販売価格よりも高くても、「住みたい物件があれば購入できる資金力」があるのでしょう。
約２５万ドル（約２７５０万円）が販売価格の場合、３％の高値でも、7,500ドル（約82万円）です。この程度であれば、「予算内」と考えるバイヤーはいると思われます。
実際、今月成約したファーストタイムバイヤーのお客様は、販売価格４０万ドル（約４４００万円）のコンドミニアムを、４２万ドル（約４６００万円）で購入されました。
在庫不足のため、複数のバイヤーが購入申し込みを行うため、現在このようなケースも多発しています。ちなみに、周辺価格も上昇しているため、それでも「フェアマーケットバリュー」です。
２．個人のインベスター 現金購入は１６％
２０１９年と比較しても同率です。リモデルをして再販する「フリップ」を狙って購入するインベスターもさほど減っていない、ということと考えられます。
３．フォークロージャ―物件の抑制
８月３１日までに、住宅ローン支払い猶予が認められていることから、市場の約３％しかフォークロージャー物件が販売されていません。
２０１９年の同月は、２％でした。このことからも、市場に販売在庫が多く流入することはなく、市場価格がくずれることはなかったのではと考えられます。
【マイナス要因】
１．失業者数の増加
ロイター社の記事にありますように、
https://jp.reuters.com/article/usa-economy-housing-idJPL3N2ET3IA
「米経済は２月に景気後退（リセッション）入り」したのち、
失業手当を受けている人は３２００万人と極めて高水準にありますし、
先週、７月１３日の週の申請件数は、１４１万６０００件と、前週の１３０万７０００件から約４カ月ぶりに増加しています。
▼ニュースはこちら▼
https://jp.reuters.com/article/usa-economy-idJPKCN24O200
２．行動制限の影響
感染拡大の多い地域はもちろんですが、レストランやショッピングモール、スポーツイベントではいまだ入場制限または、閉鎖を余儀なくされています。
不動産売買に関する行動制限もあり、販売件数が例年なみに増加するまでには
時間がかかりそうです。
こうした行動制限をカバーするため、実地での内覧にかわりバーチャルツアーを行うセラーが多くなっております。
３Dカメラを駆使したムービーを販売サイトに載せて、室内の計測もできるようバイヤーへのプロモーションが行われています。
（日本でも多くなってきているようですね。）
また、ロサンゼルス近郊では、内覧に関して条件を出すことも主流になってきています。
・コロナ感染防止対策を講じること
・内覧の際に人数制限を（売り手と買い手のエージェントのみなど）
・住宅ローンのプリアプルーバルを提出すること、など
安易に内覧ができない状況です。
来週はFOMC（連邦公開市場委員会）の発表があります。
しばらく低金利？＝＞下落なしと弊社ローンオフィサーの予想です。（あくまで予想です。）
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