AKIVARK
2020年10月13日
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コロナ禍でも不動産市場は活況！ということは、他記事でもお伝えしています。
【2020年8月 米国中古住宅販売 約14年ぶりの高水準！】
一括購入をする人も多いですが、ローンで買う人の方が圧倒的に多いです。
コロナ禍でも販売数が多いということは、ローン審査は軽く通っているのか？と思われる方もいるかもしれませんが、現状は違います。
全米のローンオフィサーのうち、70％は、スモールビジネスに対して、融資は厳しくなっていると言っています。
・70% of loan officers recently surveyed by the Federal Reserve said they had tightened lending requirements for small businesses.
好材料としては、スモールビジネスのオーナーによると、６月に１３％落ち込んでいた売り上げが、８月に２．５％の落ち込みまで改善、今後６か月のうちにさらに伸びると見込まれています。
・The net share of small business owners that said they believe revenue will grow in the next 6 months fell to 2.5% in August, compared to 13.3% in June.
*https://www.zillow.com/research/daily-market-pulse-26666/より
スモールビジネスを代表する業態としては、飲食店が多いですが、こちらも審査書類の提出について大変厳しいです。
Profit and Lossと呼ばれる、会計報告を提出します。前年度、そして最近３か月の提出も求められており、
「コロナパンデミック下でも売り上げは変わっていないことを証明する必要」
があります。
証明可能なのは、本当に一部の飲食店オーナーだけです・・・
会社員ではどうでしょう？
比較的安定している会社員でも、審査は
平時よりも格段に厳しい！
です。
通常のTAX Returnと呼ばれる確定申告書類はもちろん、銀行のステイトメント、給与明細書などの提出に加え、クレジットスコアが良いこと、各種ローンの支払い猶予は行っていないことがポイントです。
失業保険の申請をしている人は、雇用が再開しない限り、まず不可能です。
＊通常のConventional Loanの場合です。雇用確認を必要としないローンプログラムもありますが、審査はこれ以上に厳しくなります。
会社員の方の場合、金融機関が雇用主に書類提出をもとめる、「VOE ＝Verification of Employment 雇用確認」について、大企業であっても、
一回目 ローン申請直後
二回目 ローン申請中
三回目 融資実行前
と三段階に分けて雇用確認をしてきています。
申請直後から融資実行までには１か月ほどかかりますので、その間に雇用が定着しているかを確認しているのです。
そして、「VOE＝雇用確認」では、
・申請者の雇用が安定していること
・経営状態が安定していること
を確認されます。
もちろん、ローン申請前、最新２か月間の給与明細を提出していますが、ローン申請後も発行されるたびに提出しなくてはいけません。もし、給与が減額されるような場合には、ローン申請は破棄、実行されない可能性もあります。
（実際にローン申請後に、申請を取り下げる例は弊社ではありませんが・・）
雇用している会社の経営状態だけではなく、本人の雇用が 不安定とみなされるからです。
審査のガイドラインは、外国人向けローンの場合も同様なので、日本在住の方も雇用確認は同様に行われます。
逆をかえすと、こうした審査が厳しいために、「フォークロージャ」が抑えられ、不動産市場が安定、または伸びている、とも言えます。
米国不動産の投資は、キャピタルゲインが主なメリットです。
金利が高い、とか、審査が厳しいという、購入時に感じるデメリットも、将来的な売却を考慮したときには
購入時よりも高値で売ることができる＝売却益が得られる
というメリットに変換されると、考えています。
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