カリフォルニア州退去猶予に関するルール9/1より テナントは最低２５％支払⇒退去措置不可

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コロナパンデミックによる経済的にダメージを受けたテナント退去猶予に関するカリフォルニア州の措置が施行されました。

要旨は以下の通りです。

―９月１日より、テナントは賃料の最低２５％を支払わなくてはいけない。

―オーナー（大家）は、今年３月より９月まで未払いの賃料があっても、賃料の最低２５％を支払っていれば退去措置はできず、来年３月１日よりスモールコート（日本での家裁や地裁のようなところ）に申請して不足分を取り戻すことができる。

テナント側からすると、大変助かる法律ですが、オーナー側からすると、

来年２月まで、賃料の２５％しか収入がない可能性がある

と、いうことです。

単純にテナントが「支払わない！」と主張することはできません。

コロナ前後で収入が激減したことや、失業知ったことを証明して初めて、このような措置がみとめられます。

また、支払わなくてよい、とうことではなく、コロナパンデミック後、１年間かけて賃料全額を支払う義務は生じています。

賃料収入激減により、専業の不動産管理会社などのオーナーは、連邦政府から失業保険のような給付を受けられるように、または融資を受けられるように申請することになります。

日本人投資家のような外国人は？

米国で確定申告をしていない限り、政府からの給付金や融資は受けられません。

投資家のみなさんに、米国での確定申告をするよう強くお勧めするのは、こうした政府や自治体からの給付や恩恵が受けられるからです。

現地の感覚からすると、賃料を払わない、払えなくなるようなテナントが入っていることは、お気の毒です・・・ということしかありません。不幸にもコロナにかかり治療が必要になったテナントもいるでしょうし、または失業してしまったテナントもいるでしょう。

良心的なテナントであれば、快復した後、または再就職後に時間をかけて全額支払ってくれる、と思いますが・・

このコロナパンデミック中、怖い・・エピソードを聞きました。

テナントが、水をわざと出しっぱなしにしてオーナーさんへ嫌がらせ。水道代がとんでもない金額になっていることで判明！

警察を呼んでテナントには注意したが、水道局としては、オーナーに数十万円相当の水道代を払う義務はある、と言われてしまいました。分割にしてもらったものの、相当の打撃です。

テナントを追い出すために、「テナントを退去させる専門の弁護士」へ相談したそうです。

しかし、このコロナパンデミック中で、裁判所も業務縮小のため、または、件数増加のために処理に時間がかかるとのこと。加えて、

「裁判開始も来年２月だろう、それまでは追い出すことはできない、裁判費用や退去費用も数百万円？かかる」

とのことです。

テナントは、セクション８といわれる「政府から賃料の補助を受けられる低所得者」の方だそうです。

これ以上のことは言えませんが・・アメリカでテナント選びが大切なこと、おわかりいただけるでしょうか？

皆様の安心のために申し添えますと、ロサンゼルスカウンティ、オレンジカウンティでは、８７％ものテナントが５，６月に全額賃料を支払っています。

１３％の一部のテナントが未払い、または一部未払い、ということになりますね。

国によって、慣習や法律も違いますから、常に管理会社へ状況を確認されるとよいと思います。

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