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最悪のリスクを考えた不動産投資を考える記事の第二弾です。
今回は、戸建ての場合とコンドミニアムのリスクについてです。
日本での減価償却といった節税を考えて「戸建て＝Single Family Residence」を好まれる方は多いようですね。
コンドミニアムは眺望が良いこと、アメニティがそろっているので、好まれる方もおられます。
どちらも、修繕もなく、テナントから定期的に賃料が入っている期間は「よかった！」と、安心できますが、永遠に続くとは限りません。
現地エージェントが考える、一般的かつ現実的なメリット、デメリット、最悪のリスクをリストアップしてみました。
（エリアは考慮に入れておりません。）
戸建て物件の場合
メリット
日本での減価償却による節税効果が期待される
HOA費用がない（HOAのあるコミュニティもありますが）
オーナー所有であるので、修繕やアップデートを行いやすい
デメリット
修繕費が高くかかる 外壁、屋根のふきかえ
シロアリ駆除
庭の管理が必要
セキュリティ管理が難しい（空き家になった場合、敷地に入られやすい）
売り出すときの修繕費用が高くなりやすい
＊敷地面積や居住面積が広いだけ費用がかさみます。
最悪のリスク
シロアリ・屋根・外壁の修繕が重なった場合、費用がかさむ場合がある
テナントにより内部や敷地の損壊があり、費用を請求できない、または支払ってくれる見込みがない場合、支出はすべてオーナー負担になる場合がある
自然災害の被害に遭い、焼失や水没の場合がある
コンドミニアムの場合
メリット
HOA*が外壁やシロアリのメンテナンスを行ってくれる
HOA*が屋根のメンテナンスを行ってくれる
セキュリティ管理*がある
水道代はHOAによる負担の場合が多い（オーナーやテナントが支払う必要はない）
売り出すときの修繕は内部だけ
アメニティのあるコミュニティの場合、プールやジムなどが利用可能
デメリット
HOA費用がかかる、追加費用が発生する場合がある
隣や上下のユニットに配慮する必要がある（水漏れや騒音など）
HOAの管理組合の資金や「質」により、メンテナンスが行き届かないことがある
内部の大がかりな修繕やアップデートの場合、HOAの許可が必要な場合がある
最悪のリスク
HOAが大きな訴訟を抱えてしまった場合、各世帯が抵当権（支払い負担）を負う場合がある
隣接するユニットが原因の被害があった場合、保険金の請求、HOAとの交渉など解決に時間がかかる場合がある（上の階からの水漏れ、隣接ユニットからの火災など）
耐久性のない建物の場合、崩壊の可能性（最近フロリダ州でありましたね・・）
*HOAの規約に条項が入っている場合
どちらのタイプへの投資の場合も、修繕費をプールしておくことは必要ですね。
どちらのメリットをとって投資されるかは、お客様次第ですので一概には言えません。
投資エリアの売却時のメリットも含め、総合的に考えた投資戦略を立てましょう。
投資物件は「テナント＝他人」が住むものです。
維持管理費用の支出はある程度の覚悟！が必要です。
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