最悪のリスクを考えた不動産投資を!  その2 戸建てVSコンドミニアム

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最悪のリスクを考えた不動産投資を考える記事の第二弾です。


今回は、戸建ての場合とコンドミニアムのリスクについてです。


日本での減価償却といった節税を考えて「戸建て=Single Family Residence」を好まれる方は多いようですね。

コンドミニアムは眺望が良いこと、アメニティがそろっているので、好まれる方もおられます。


どちらも、修繕もなく、テナントから定期的に賃料が入っている期間は「よかった!」と、安心できますが、永遠に続くとは限りません。


現地エージェントが考える、一般的かつ現実的なメリット、デメリット、最悪のリスクをリストアップしてみました。

(エリアは考慮に入れておりません。)


戸建て物件の場合

メリット

  • 日本での減価償却による節税効果が期待される

  • HOA費用がない(HOAのあるコミュニティもありますが)

  • オーナー所有であるので、修繕やアップデートを行いやすい


デメリット

  • 修繕費が高くかかる 外壁、屋根のふきかえ

  • シロアリ駆除

  • 庭の管理が必要 

  • セキュリティ管理が難しい(空き家になった場合、敷地に入られやすい)

  • 売り出すときの修繕費用が高くなりやすい

*敷地面積や居住面積が広いだけ費用がかさみます。


最悪のリスク

  • シロアリ・屋根・外壁の修繕が重なった場合、費用がかさむ場合がある

  • テナントにより内部や敷地の損壊があり、費用を請求できない、または支払ってくれる見込みがない場合、支出はすべてオーナー負担になる場合がある

  • 自然災害の被害に遭い、焼失や水没の場合がある




コンドミニアムの場合


メリット

  • HOA*が外壁やシロアリのメンテナンスを行ってくれる

  • HOA*が屋根のメンテナンスを行ってくれる

  • セキュリティ管理*がある

  • 水道代はHOAによる負担の場合が多い(オーナーやテナントが支払う必要はない)

  • 売り出すときの修繕は内部だけ

  • アメニティのあるコミュニティの場合、プールやジムなどが利用可能


デメリット

  • HOA費用がかかる、追加費用が発生する場合がある

  • 隣や上下のユニットに配慮する必要がある(水漏れや騒音など)

  • HOAの管理組合の資金や「質」により、メンテナンスが行き届かないことがある

  • 内部の大がかりな修繕やアップデートの場合、HOAの許可が必要な場合がある


最悪のリスク

  • HOAが大きな訴訟を抱えてしまった場合、各世帯が抵当権(支払い負担)を負う場合がある

  • 隣接するユニットが原因の被害があった場合、保険金の請求、HOAとの交渉など解決に時間がかかる場合がある(上の階からの水漏れ、隣接ユニットからの火災など)

  • 耐久性のない建物の場合、崩壊の可能性(最近フロリダ州でありましたね・・)



*HOAの規約に条項が入っている場合



どちらのタイプへの投資の場合も、修繕費をプールしておくことは必要ですね。


どちらのメリットをとって投資されるかは、お客様次第ですので一概には言えません。
投資エリアの売却時のメリットも含め、総合的に考えた投資戦略を立てましょう。

投資物件は「テナント=他人」が住むものです。

維持管理費用の支出はある程度の覚悟!が必要です。


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