【調整局面に入ったハウジングバブル？カリフォルニア不動産マーケット 2021年8月】
更新日：2021年9月23日
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2021年8月のカリフォルニア不動産マーケット情報が更新されました。
販売価格中央値 昨年比17.1％上昇
ハウジングバブルといわれている2021年のマーケット。
７月の傾向とは少し異なっているのが興味深いです。
▼こちら▼
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【７月の傾向】
傾向１－ 販売価格中央値 前月比 -1.0%減
傾向2－ 販売戸数 428,980戸 前年比-2.0%減
コロナ前 2019.7 411,630戸
そして、傾向3
７月の仮契約（＝８月の販売戸数への影響）も減少傾向であるということです。
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【８月の傾向】
傾向1－ 販売価格中央値は再び上昇 － 高額物件が好調のため引きあがっている？
傾向2－ 販売戸数 414,860戸 前年比10.9%減 前月比3.3％減
コロナ前 2019.7 411,630戸 ▶▶▶▶ コロナ前レベルとほぼ同じ
傾向3－ 8月の仮契約（＝9月の販売戸数への影響）も減少傾向
傾向4－ 郊外のマーケットの冷え込み？
【傾向１－ 販売価格中央値は再び上昇 － 高額物件が好調のため引きあがっている？】
価格帯ごとにみていくと、750K以上の高額物件が引き続き好調です。この高額な価格帯が販売価格中央値を上昇させているといえます。
【傾向2－ 販売戸数 414,860戸 前年比10.9%減 前月比3.3％減
コロナ前レベルとほぼ同じ】
この14か月で、初めてに二桁の下落です。水準としてはコロナ前と同じレベとなっています。
また、販売価格中央値は、戸建て、コンドミニアムともに、調整局面に入っていると思われます。
【傾向3－ 8月の仮契約（＝9月の販売戸数への影響）も減少傾向】
Pending Sales=仮契約戸数は引き続き減少傾向です。9月の販売戸数へ影響がでると思われます。
【傾向4－ 郊外のマーケットの冷え込み？】
カリフォルニア州は大変広いですので、LA経済圏、サンフランシスコ郊外の販売価格中央値、販売戸数、ともに減少しています。
小さな町や郊外での購買層はほぼ一巡したのでは、と思われます。
９月からのマーケットの注目点は・・・
１．リスティングが増加するか
２．販売在庫が"２か月"から増加するか
です。
本日、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）の議事録が発表されました。
連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）でテーパリング（量的緩和の縮小）着手が「近く」正当化される公算が大きいとの見解を示した。
▼こちら▼
https://jp.reuters.com/article/instant-view-fomc-idJPKBN2GI248
このことが意味するのは、簡単にいうと・・
金利が来年にかけて、少しずつ上昇する可能性がある、ということです。
現在、約3％前後を推移していますが、約3.5％へ上昇する可能性を頭に入れておきましょう。
昨年からの不動産マーケットは低金利も購買意欲を高めていましたので、
金利が高くなることによって買い控え傾向が出てしまう可能性もあります。
ハウジングバブル後、経済的な影響を受けていないバイヤーにとっては、「買い時到来！」です。
しかし、それ以上に供給過多による在庫増と買い控え傾向がつづくと、必然的にマーケットの冷え込みが考えられます。
今の過熱気味のマーケットから2-30％下落したとして、2020-2021にかけて価格上昇分が下落すると考えられます。
コロナ前レベル＝約１年前の価格レベル
例：コロナ前 $500,000 ▶▶▶▶ 2021年 30%上昇 ＄650,000 ▶▶▶▶ 2022年～2023年 $500,000
米国不動産は、上がったり下がったりを繰り返していますので、「5年以上の長期保有」がベストです。たとえハウジングバブルに購入したとしても、焦らないことが大切です！
さて、昨年からの販売価格中央値の推移を詳しく見ていきましょう。
戸建販売価格中央値
2020年6月$626,170 （コロナ禍 行動制限中）
７月＄666，320 （コロナ禍行動制限中）
８月 ＄７０６、９００記録更新！（ロックダウン解除）
▶▶▶▶ ９月＄７１２，４３０ 続いて記録更新
１０月 ＄７１１，３００
１１月 ＄６９９，０００ ▶▶▶▶ 冬のマーケットへ
１２月 ＄７１７，９３０ ▶▶▶▶ 記録更新！
２０２１年１月 ＄６９９，８９０ ▶▶▶▶ 冬のマーケット再突入
２月 $６９９，０００ ▶▶▶▶ 冬のマーケット ほぼ下がらず
３月 $７５８，９９０ ▶▶▶▶ 春の活況期突入へ
４月 $８１４，０１０ ▶▶▶▶ 春の活況期！
５月 $８１８，２６０ ▶▶▶▶ 春の活況期ピーク
６月 $８１９，６３０ ▶▶▶▶ 春の活況期ピーク 継続！
７月 $８１１，１７０ ▶▶▶▶ 鈍化傾向へ？
８月 $８２７，９４０ ▶▶▶▶ 高額物件好調により上昇
販売戸数は鈍化傾向へ
販売戸数
2020年6月 339,910戸
⇒７月 437,890戸
⇒８月 465,400戸 前年比 プラス14.6%
⇒９月 489,590戸 前年比 プラス21.2%
⇒１０月 484,510戸 前年比 プラス19.9%
⇒１１月 ５０８，８２０戸 前年比 プラス２６．３％！
⇒１２月 ５０９，７５０戸 前年比 プラス２８．０％！
⇒２０２１年１月 ４８４，７３０戸 前年比 プラス２２．５％！
⇒２月 ４６２，７２０戸 前年比 プラス９．７％！
⇒３月 ４４６，４１０戸 前年比 プラス１９．７％！
⇒４月 ４５８, １７０戸 前年比 プラス６５．１％！
⇒５月 ４４５, ６６０戸 前年比 プラス８６．７％！
⇒６月 ４３６, ０２０戸 前年比 プラス２８．３％！
⇒７月 ４２８,９８０戸 前年比－２．０％
▶▶▶昨年来、初めてマイナス！
⇒８月 ４１４，８６０戸 前年比ー１０．９％
ほぼコロナ前のレベルになりつつあります。
成約までの日数
約８日！
販売開始からすぐに売れてしまう現状は、以前続いています。
販売在庫の期間はわずか１．９か月
まだ続く売り手マーケット！
販売希望価格に対する成約価格の割合 １０２．７％
販売価格よりも２．７％高値で成約！
アップデートされている手ごろな価格帯は、購入オファーが複数入り、必然的に価格も上昇して成約、となる傾向は続いています。
このマーケットを支えている状況としては、
【銀行の貸し出し状況は変わらず低金利の傾向】
・低金利続く今が買いのチャンス！ 平均約２．９％！
低金利をとれる要素として、
大前提は、１，安定した雇用 ２．安定した収入
失業保険をもらっている人や、ローンの支払い猶予を申請している人のリファイナンスやローンでの購入はほぼ不可能です。
現在の米国不動産マーケットは、
とにかく動きが速いこと＆資金力！
在米の方は、資金の準備と書類の準備をしていきましょう。
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