米国&カリフォルニア州不動産 2021年10月-11月 マーケットバブルは調整局面へ 

更新日:2021年11月26日

いつも当サイトにお越しくださり誠にありがとうございます。


アメリカは感謝祭の連休中、買い物や移動によって各所で大混雑です。(でした!)

昨年控えていた旅行を今年は大いに楽しもうとする人々が、大変多くなっているようです。


各ニュースサイトでも報道されていますが、現在アメリカは


原油高と原材料不足によって物価高
それに伴う給与上昇

と、給与は上昇しているが、物価も上昇している、といったインフレーションの真っ只中にいます。

人材不足も深刻で、あらゆるファーストフード店やマーケットで求人募集をみかけます。

2021年10月 消費者物価指数(CPI) [前年同月比] 6.2%

https://info.finance.yahoo.co.jp/fx/marketcalendar/detail/9052



また、新規失業保険申請件数も、減少に転じており、経済の回復、アフターコロナを見据えたマーケット戦略がたてられています。


米失業保険申請19.9万件に改善、52年ぶり低水準

https://www.asahi.com/business/reuters/CRBKBN2I91GO.html



不動産マーケットも米国全体でみると、販売在庫不足と低金利傾向が続いていることから販売価格中央値は引き続き上昇しています。



販売価格中央値 $353,900
前年比 13.1%上昇


【2022年マーケットはどうなる?】


全米レベルで好調とはいえ、このコロナパンデミック中に人口流入も重なってハウジングバブルとなった、アイダホ州、ユタ州、テキサス州などは、コロナ前レベルとなっている、というデータも・・


▼こちら▼

https://www.youtube.com/watch?v=OKy73VV4iXk


新築物件の供給過多による価格下落も考慮に入れておく必要がありますね。



住宅ローン関連からも現状を把握しておきましょう。


調査会社Black Knight社発表の、住宅ローン猶予措置数は、今年8月に比べて、5000件以上減少しています。

全住宅ローンの割合から比較してもおよそ2.4%と、現段階では市場に大きな影響を与えるほどのダメージがある、とは言いにくい状況です。


今年8月のForclosure件数も、昨年のコロナパンデミック中と比較し、かなり減っていることがわかります。

現在の経済動向や不動産価値の上昇からみても、今後もForclosure件数の、急激な増加はみられないのでは、と考えられます。



Mortgage Bankers Associationの図を編集したものですが、大きな価格下落傾向はみられません。


住宅ローン申請件数としては、減少しているようにみえますが、これは「リファイナンス」の件数が

大きく減少するであろう、という予想のため、全体としては減少するだろう、ということですね。


昨年、急激な低金利になったため、リファイナンス件数が増加しました。しかし、そのリファイナンス希望者もほぼ一周・・

今後はPurchase、つまり購入希望者による住宅ローン申請が増えると予想されています。


これは裏を返すと、

貸出リスクを回避できるBorrowerが多いであろう=健全なファイナンスの人が多く購入するであろう

という分析でもあります。



以上から、2008年後に起こったサブプライムローンの崩壊、ハウジングバブル崩壊とはまったく様相が違いますので、

ローンの未払いやForclosureが誘因となるような、ハウジングバブルのクラッシュの可能性は低いでしょう。


【2022年のカリフォルニア州不動産は?】


カリフォルニア州不動産協会の2021年8月の発表から、今期10月の最新の数字を入れています。

およそ予想通りになっております。

不動産価格という点では、やや下降または停滞が冬のマーケットで起こり、その後微増していくのでは、という予想です。

価格としては、冬のマーケットでは例年3-5%中央値がダウンするので、大きな変化とはいえないでしょう。

本当に昨年が異常すぎました・・・・



カリフォルニア州 販売戸数<成約戸数 住み替え需要減による売り控え?


2021年10月発表によると、成約戸数が販売戸数を上回っており、販売在庫不足の傾向は続いています。

アメリカ人はおよそ数年で住み替えると言われています。いわば、住み替えの人達がいて、マーケットが回っているのです。

しかし、住み替えを考えているセラーは、現在の価格高騰のため次の物件を買うのをためらっている・・そのため売り物件が増えない「売り控え」現象では?とも考えられます。


売却したい層も一定数いるわけですが、夏のマーケットで売り逃げられず、値引き交渉をせざるを得ないセラーも存在しています。

値引きされた販売戸数が全体の25.6%に増加しているのも気になります。

この点からも、マーケットの過熱も抑えらえてきた、ととらえることができます。



LA経済圏では、サンバーナディーノ郡、LA市の一部でForclosure数が増加しているというデータもあります。これは、低所得者、失業者の多いエリアで起こっている現象です。


かなりエリアとしては限定されているため、LA全体の大きな下落はないと思われます。

(せいぜい数%の下落程度では?)


以下は今年8月に当サイトで掲載した、2022年不動産マーケット予想を再掲していますが、

現在の流れから考えると、


シナリオ1 活況継続

が有力でしょう。


しかし急激なインフレや原油高による経済への影響など、油断できない状況であることはかわりありません。新たなコロナウイルスの変異株も株価に影響を及ぼしています。


不動産投資の際には、ファイナンスやリスクにみあう投資か、十分に周辺調査を行っていく必要があるでしょう、



2021年11月末現在、新たな変異株が報じられていますが、コロナパンデミックのようなことがあると価格や市場が不安定になることが予想されます。

より快適に、より上昇が見込める安定エリアで

長期で住める場所をさがす

ことがベストではないでしょうか?


まだしばらくは、30年固定ローンは3%前半の低金利が続くと思われます。

どのくらいの頭金で、どのくらいの予算を組もうか・・とお悩みの方もお気軽にお問い合わせください。


在米の方は、資金の準備と書類の準備をしていきましょう。


詳しくはこちら



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