Q. コロナパンデミック中でもなぜ活況なのでしょう?


いつも当サイトにお越しくださり誠にありがとうございます。


各報道の通り、カリフォルニア州不動産だけではなく、全米各地で不動産市場が好調です。


コロナパンデミック中にもかかわらず、堅実なファイナンスを維持しているバイヤーが

多く、米国経済の堅実さがうかがえます。


他記事でもお伝えしていますが、活況の理由の第一は

低金利!

背景として考えられることとしては、昨年まで金利が高めだったため、高騰していた住宅価格が何らかの原因で2020年にリセッション(景気後退)に入り、価格調整が入るであろうと予想していたバイヤーが、低金利を機に、購入していること。


Zillow Home Price Expectation Survey 2018 Q2 より


偶然とはいえ、

コロナパンデミックは2020年2‐3月= 2020Q1

に始まりました・・


雇用安定、収入安定を維持しながら、購入チャンスをうかがっていたバイヤーが潜在的に存在していた

ということでは、とみています。



こうしたバイヤーは、用意周到に不動産の購入に向けて、準備していたと思われます。


弊社ローンオフィサーは常々言っていますが、

住宅ローンの取付は仕込み8割!

その仕込み=準備とは、


・クレジットスコアを落とさないように、クレジットカードを限度額まで使わず、期日までに払う。

・車のローンの活用は、収入とのバランスをみる

などです。


その他、申請書類としてすぐに提出できるように、Tax return(確定申告)の必要書類を準備しておくことやバンクステイトメントの内容に不備が出ないよう、配慮する=これはイメージがわきにくいと思いますが、


・多額の現金入金を避ける

・不明瞭な送金はしない=マネロンを疑われないように!

などです。


もちろん、常識的な範囲内で行って構わないのですが、ローンの申請段階で、証明書類を求められることがありますので、

「準備が必要です」

送金の経路、出金の出どころは必ず説明を求められるわけです。



シンプルに考えると、これだけ活況=

バイヤーの中に失業保険申請者はいないのか?

という疑問がでてきますが、それは、受給中の人はありないでしょう

まず、雇用の安定という点から、審査は通りにくいからです。


例えば、5月まで失業保険を申請したいたが、7月から以前のような給与形態になっている、または転職して、安定した雇用形態になっている、という状況であれば、ローン審査通過の可能性が出てきます。



Q.アパート物件も同様に活況?

一般的な住宅市場は活況でも、アパート物件に関しては不安定要素が高いのは、これ▼▼


'3000万人近くが失業保険手当てで生活する中でも、住宅市場は底堅さを保っている。雇用の喪失は、若年層で賃貸住宅に住むことが多いサービス業の低賃金労働者に偏っている。'

https://jp.reuters.com/article/usa-economy-housing-idJPKCN26D2FA より


賃料支払い遅延・延滞をしているでしょうし、暴動が多い地区では賃貸相場下落もみられるようです。


その延長線上に、アパート物件保有しているオーナーのフォークロージャ・・


フォークロージャ物件に関しては、どれも安値になるということはなく、

債権を持っている銀行の裁量によって価格が調整されます。


カリフォルニア州では、退去猶予に関する措置をオーナー側に寄り添う形で、

テナントに最低25%を毎月支払うよう提案しています。

記事:カリフォルニア州退去猶予に関するルール9/1より テナントは最低25%支払⇒退去措置不可


https://www.ladreamland.com/post/%E3%82%AB%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AB%E3%83%8B%E3%82%A2%E5%B7%9E%E9%80%80%E5%8E%BB%E7%8C%B6%E4%BA%88%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%AB9-1%E3%82%88%E3%82%8A-%E3%83%86%E3%83%8A%E3%83%B3%E3%83%88%E3%81%AF%E6%9C%80%E4%BD%8E%EF%BC%92%EF%BC%95-%E6%94%AF%E6%89%95-%E9%80%80%E5%8E%BB%E6%8E%AA%E7%BD%AE%E4%B8%8D%E5%8F%AF



フォークロージャ多数により、住宅市場が大きく下落することを期待するバイヤーも多いですが、現状の政策を見る限り、それを防ぐ方向で動いています。(詳しくはここでは省きますが・・)


ざっくりお伝えすると、

例えば

・12月から、リファイナンスにかかる費用をBorrowerが負担 

 ローンの支払い猶予にかかわる費用などに充当されるそうです。


・FRBゼロ金利政策など


しばらくは低金利が続くので、大きな下落にはないと思いますが、来年購入を考えられている方は、

ファイナンスを整えて、いつでも気に入った物件にオファーできるよう、「準備しておくこと」をお勧めします。


#アメリカ不動産  #カリフォルニア不動産




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