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今回もＡＫＩＶＡＲＫ独自目線で、ロサンゼルスエリアのRentがどのような状態にあるか？ご紹介いたします。
コロナパンデミックの中、賃貸市場は大きく二手に分かれています。
退去多く、新規契約の賃料値下げせざるを得ない、ラグジュアリーアパート物件
新規契約の賃料は現状維持、または若干値下げフツーのアパート物件
ラグジュアリーなアパート物件は、ロサンゼルスダウンタウンやサンタモニカなどに多く、
最近ニュースでも目にした、暴動が多く発生した近隣でもあります。
▼元記事はこちら▼
こちらの記事は、CoStar社の調査によるもので、同社は過去記事でも紹介した、
賃貸物件の検索サイトをグループに持っています。
ですから、調査物件数から考えて、母数が多く信頼性は高いと思います。
記事によると、750sqft=69㎡の広さの物件で、約１５ドルほど平均で下がっているとのこと。
最近多くリースされているラグジュアリーアパートの多くは、「レントコントロール」つまり、1年に上げてもよい賃料の制限はありません。しかしながら、3/11から3/30まで0.75%賃料が下がっていたとのこと。
ここでいう賃料は、すでに入居者に対する賃料ではなく、新規契約者に対する賃料です。
現地の感覚からすると、今までが高すぎ・・という意見もあります。
1ベッド１バスの先ほどの広さ、750sqftですと、立地のよいダウンタウンやサンタモニカでは、
アメニティや古さなど、物件のポテンシャルの差はあると思いますが、
２５００ドルから２７００ドルでしょう。
２５００ドルとしても、0.75%........あまり大きな変化は感じられませんね。
ただ、記事によると、一年後、１２％は下がる計算になる、とのことです。
’Typical rents for these units fell by 0.75 percent between March 11 and March 30. If that trend continued over a full year, it would amount to a 12 percent drop in the monthly cost.’
例：現在 ２５００ドル⇒１年後 ２２００ドル
本当に下がったら、インパクトはありますね。
また、サンタモニカでは、昨年から
レント高すぎ！
と言われていましたので、妥当な価格になる、ということでしょう。
現に年初から４％減少のようですので,,,,,
例：1月 ２５００ドル⇒現在 ２４００ドル
という計算になります。
収入を見込んでいた大手管理会社は大きな打撃、となるでしょう。
もともとマーケット価格で出している場合は、上記のような値下げはする必要はないですし、
少しランク下のラグジュアリーアパート物件では、大きな値下げはないのでは？
と言われています。早急に入居者を入れたい！という場合でない限りですが...
賃料は現状維持、一ヶ月無料などのプロモーションを入れる場合もあるでしょう。
もともと人気のエリアであれば、時間がかかってもそれなりに入居はあります。
感覚ですが、２０００ドル台のレントであれば、３－５０ドルくらいの値下げはあるかな、と思います。
もともと１５００ドルくらいであれば、１４５０ドルとか？
ラグジュアリー物件に住みたがる人の傾向としては・・・
―レストランやバー、カフェによく行く
―料理はあまり作らない
―健康志向＝Whole foodsやTrader joe'sなどのスーパーが近いアパートを好む
―プールやジムがあるアメニティ重視
コロナにより、郊外の戸建て・・にという人もいるでしょうが、郊外には徒歩でいけるレストランやバーが多くあるかというと・・・？？です。
アメリカ人がおとなしく郊外にいるとは考えにくいです。（笑）
一時的に郊外に住むことはあっても、また都市部回帰があるのではと予想しています。
カリフォルニア州では、年に一度５％の賃料上昇が認められています。
自治体によっては、この５％に加えて、決められている上昇率を加算することができます。
例：５％ ＋ 自治体で決められている上昇率 ２％ ＝７％ を年に一度上げられます。
好景気になれば、このように賃料を上昇させることができます。
オーナーさん側にとっては好材料ですね。
米国不動産投資では、このように賃料の上昇が期待できます。
コロナによる収入減のオーナーさんにとって今は辛抱の時には変わりませんが、11月の大統領選挙が一つの節目になると思われます。
暑さも厳しくなっているようですので、体調にはくれぐれもお気をつけてお過ごしください。
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