ロサンゼルスエリア賃料の実情は?

いつも当サイトにお越しくださり誠にありがとうございます。


今回もAKIVARK独自目線で、ロサンゼルスエリアのRentがどのような状態にあるか?ご紹介いたします。


コロナパンデミックの中、賃貸市場は大きく二手に分かれています。


退去多く、新規契約の賃料値下げせざるを得ない、ラグジュアリーアパート物件
新規契約の賃料は現状維持、または若干値下げフツーのアパート物件

ラグジュアリーなアパート物件は、ロサンゼルスダウンタウンやサンタモニカなどに多く、

最近ニュースでも目にした、暴動が多く発生した近隣でもあります。



▼元記事はこちら▼

https://patch.com/california/santamonica/rental-prices-fall-los-angeles-santa-monica-apartments


こちらの記事は、CoStar社の調査によるもので、同社は過去記事でも紹介した、

賃貸物件の検索サイトをグループに持っています。

ですから、調査物件数から考えて、母数が多く信頼性は高いと思います。


記事によると、750sqft=69㎡の広さの物件で、約15ドルほど平均で下がっているとのこと。





最近多くリースされているラグジュアリーアパートの多くは、「レントコントロール」つまり、1年に上げてもよい賃料の制限はありません。しかしながら、3/11から3/30まで0.75%賃料が下がっていたとのこと。

ここでいう賃料は、すでに入居者に対する賃料ではなく、新規契約者に対する賃料です。


現地の感覚からすると、今までが高すぎ・・という意見もあります。


1ベッド1バスの先ほどの広さ、750sqftですと、立地のよいダウンタウンやサンタモニカでは、

アメニティや古さなど、物件のポテンシャルの差はあると思いますが、

2500ドルから2700ドルでしょう。

2500ドルとしても、0.75%........あまり大きな変化は感じられませんね。

ただ、記事によると、一年後、12%は下がる計算になる、とのことです。


’Typical rents for these units fell by 0.75 percent between March 11 and March 30. If that trend continued over a full year, it would amount to a 12 percent drop in the monthly cost.’


例:現在 2500ドル⇒1年後 2200ドル

本当に下がったら、インパクトはありますね。


また、サンタモニカでは、昨年から

レント高すぎ!

と言われていましたので、妥当な価格になる、ということでしょう。

現に年初から4%減少のようですので,,,,,

例:1月 2500ドル⇒現在 2400ドル

という計算になります。


収入を見込んでいた大手管理会社は大きな打撃、となるでしょう。


もともとマーケット価格で出している場合は、上記のような値下げはする必要はないですし、

少しランク下のラグジュアリーアパート物件では、大きな値下げはないのでは?

と言われています。早急に入居者を入れたい!という場合でない限りですが...


賃料は現状維持、一ヶ月無料などのプロモーションを入れる場合もあるでしょう。

もともと人気のエリアであれば、時間がかかってもそれなりに入居はあります。


感覚ですが、2000ドル台のレントであれば、3-50ドルくらいの値下げはあるかな、と思います。

もともと1500ドルくらいであれば、1450ドルとか?


ラグジュアリー物件に住みたがる人の傾向としては・・・
―レストランやバー、カフェによく行く
―料理はあまり作らない
―健康志向=Whole foodsやTrader joe'sなどのスーパーが近いアパートを好む
―プールやジムがあるアメニティ重視

コロナにより、郊外の戸建て・・にという人もいるでしょうが、郊外には徒歩でいけるレストランやバーが多くあるかというと・・・??です。

アメリカ人がおとなしく郊外にいるとは考えにくいです。(笑)


一時的に郊外に住むことはあっても、また都市部回帰があるのではと予想しています。


カリフォルニア州では、年に一度5%の賃料上昇が認められています。

自治体によっては、この5%に加えて、決められている上昇率を加算することができます。


例:5% + 自治体で決められている上昇率 2% =7% を年に一度上げられます。


好景気になれば、このように賃料を上昇させることができます。

オーナーさん側にとっては好材料ですね。


米国不動産投資では、このように賃料の上昇が期待できます。

コロナによる収入減のオーナーさんにとって今は辛抱の時には変わりませんが、11月の大統領選挙が一つの節目になると思われます。


暑さも厳しくなっているようですので、体調にはくれぐれもお気をつけてお過ごしください。


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