【カリフォルニア不動産マーケット 2020年8月】

いつも当サイトにお越しくださり誠にありがとうございます。


昨日はFOMCより、'少なくとも3年間は政策金利をゼロ付近で維持と示唆'

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-09-16/QGRJFDT1UM1001


2023年まで、0-0.25%という低金利を継続する内容の声明がだされました。


8月のマーケットをお知らせするにあたり、「低金利」というキーワードは外せません!

低金利がバイヤーの購買意欲をかなり高めています。


マーケットのお知らせの前に・・・よくお問合せいただくのですが、

「住宅ローン金利も、ゼロ金利に近くなる?」

そうではありません。(日本は特段低いですから、比べないでください・・)


政策金利がゼロ付近ということで、実際の住宅ローン金利としては、10年国債+2-3%が目安になります。

ですから、

10年国債0.7 + 2-3% = 約2.7%-3.7% 

また、クレジットスコアやローン金額にもよりますので、この限りではありません。

(優良クレジットスコア、適切な審査をクリアした方向けです)


以上のような、低金利が引き続き提供されているために、2020年8月のカリフォルニア不動産マーケットも好調だったわけです。


・6月から、販売在庫不足が加速

・価格帯によっては、販売価格よりも高値で成約される

・健全なファイナンスのバイヤーによる購入⇒ここがポイント


中古物件販売数 
7月昨年比 プラス6.4% → 8月 昨年比 プラス14.6%
販売価格中央値 
7月 昨年比 9.6%↑  → 8月 昨年比 14.5%↑

戸建販売価格中央値 6月$626,170 ー> 7月$666,320->
8月 $706、900記録更新!

3か月連続でコロナパンデミック中にかかわらず、販売価格中央値が高値更新中 

6月から約8万ドルも上昇中!


積極的なバイヤーが引き続き存在するということが言えます。


販売戸数も住宅ローン金利の低下の影響もあり、大変増加しています。

販売戸数 
6月 339,910戸 ⇒ 7月 437,890戸          
⇒8月 465,400戸  前年比 14.6%

成約までの日数

約13日!



【前月7月はこちら▼】



販売在庫の期間は、2019年8月 わずか2.1か月



販売開始から成約までの日数 17日

販売希望価格に対する成約価格の割合 100%
=ほぼ値引きなし 

【銀行の貸し出し状況はどうなっているか?】
・低金利続く今が買いのチャンス! 平均約3.0%!

低金利の今、そして雇用が不安定になりそうな現在、審査が通るうちに買ってしまおう!

という心理が引き続き働いているようにとらえています。



ですから、どの銀行も現地在住者向けの、購入のためだけではなく、リファイナンスも多いため、

ローン申請が多すぎて、契約完了まで平時以上に時間がかかっている状況です。

反面、コロナパンデミック中ということもあり、

ローン審査が大変厳しくなっています。
大前提は、1,安定した雇用  2.安定した収入

失業保険をもらっている人や、ローンの支払い猶予を申請している人のリファイナンスやローンでの購入はほぼ不可能です。



カリフォルニア州においての不安材料としては、9月17日現在、飲食店の全面営業再開には至っていないことです。


・美容院・ネイルサロン等⇒屋外での営業はOK
・ジム閉鎖⇒屋外での営業はOK
・店内飲食⇒屋外での営業はOK
ショッピングモール⇒人数制限あり

がされています。政府の政策として、雇用保険申請、融資等は行われていますが、

住宅市場に関しては、


8月31日までに住宅ローン支払い猶予期間終了▶▶▶▶支払い計画の見直しがされています。
9月の各社中間決算 ⇒ 不動産市場への影響?

また、差し押さえも現在は猶予されていますので、

先月は

「差し押さえ物件増や値下げ物件の増加は9月以降へずれ込む可能性が大です。」

とお伝えしていますが、こちらの動きはまだ大きくは見られていません。


「テナント賃貸滞納されている、または問題を抱えているマルチファミリー」は、市場の物件を見る限り、値下げ傾向にあります。=不動産価値から大きく下がっているわけではなく、数%程度の値下げ程度です。


【今後の展望】


本日現在、9月にこの支払い猶予の期間が延長になっていません。ですから、雇用再開されていない物件のオーナーや、収入が戻っていないオーナーの物件が、今後1,2か月で銀行と,

どのような手続きになる動きになるか・・・

憶測や推測はここでは控えさせていただき、お伝えできる時期になるまで、お待ちください。


活況となるエリア差=上昇率がさらに大きくなるだろう。

(都市部と地方)


9月以降の

・飲食業や小売業の全面再開


低所得者が多いエリアのアパート物件ー資金力のあるバイヤーさんは注目?

賃料未払いに伴い、ローンを支払いきれないアパート物件のフォークロージャの可能性が出てきます。ただ、現在マーケットが高値で取引されているため、すぐには下落はしないでしょう。抵当権を持っている銀行も、さすがに、フォークロージャ後すぐに「2-30%ダウン」で売却はさせません。

(ここが日本と違うところかもしれません)


バイヤーにとっては大きな下落は期待したいところですが・・・ 


例:2018年の価値 $450,000 ⇒ 2019年の価値 $500,000 の2ユニットの物件 

2020年 $550,000まで上昇

2021年 20%下落したとして・・・$440,000


せいぜい、この程度ではと思われます。

また、購入時には競合するでしょうから、現金で買う、指値を高く、また、ローンの場合でも頭金を3-40%以上多く入れるなど、資金力が必要になるでしょう。



米国不動産マーケットは、

とにかく動きが速い!

資金の準備がまず第一です!


そのほか主要なカウンティの情報はこちらからどうぞ!


▼オレンジカウンティはこちら▼

8月オレンジカウンティマーケット情報



▼ロサンゼルスカウンティはこちら▼

8月ロサンゼルスカウンティマーケット情報




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