【カリフォルニア不動産マーケット 2020年8月】
いつも当サイトにお越しくださり誠にありがとうございます。
昨日はFOMCより、'少なくとも３年間は政策金利をゼロ付近で維持と示唆'
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-09-16/QGRJFDT1UM1001
2023年まで、0-0.25％という低金利を継続する内容の声明がだされました。
８月のマーケットをお知らせするにあたり、「低金利」というキーワードは外せません！
低金利がバイヤーの購買意欲をかなり高めています。
マーケットのお知らせの前に・・・よくお問合せいただくのですが、
「住宅ローン金利も、ゼロ金利に近くなる？」
そうではありません。（日本は特段低いですから、比べないでください・・）
政策金利がゼロ付近ということで、実際の住宅ローン金利としては、１０年国債+2-3％が目安になります。
ですから、
１０年国債０．７ + ２－３％ ＝ 約２．７％－３．７％
また、クレジットスコアやローン金額にもよりますので、この限りではありません。
（優良クレジットスコア、適切な審査をクリアした方向けです）
以上のような、低金利が引き続き提供されているために、2020年8月のカリフォルニア不動産マーケットも好調だったわけです。
・6月から、販売在庫不足が加速
・価格帯によっては、販売価格よりも高値で成約される
・健全なファイナンスのバイヤーによる購入⇒ここがポイント
中古物件販売数
７月昨年比 プラス６．４％ → ８月 昨年比 プラス１４．６％
販売価格中央値
７月 昨年比 ９．６%↑ → ８月 昨年比 １４．５%↑
戸建販売価格中央値 6月$626,170 ー＞ 7月＄666，320－＞
８月 ＄７０６、９００記録更新！
３か月連続でコロナパンデミック中にかかわらず、販売価格中央値が高値更新中
６月から約８万ドルも上昇中！
積極的なバイヤーが引き続き存在するということが言えます。
販売戸数も住宅ローン金利の低下の影響もあり、大変増加しています。
販売戸数
6月 339,910戸 ⇒ ７月 437,890戸
⇒８月 465,400戸 前年比 14.6%
成約までの日数
約１３日！
【前月７月はこちら▼】
販売在庫の期間は、2019年8月 わずか2.1か月
販売開始から成約までの日数 １７日
販売希望価格に対する成約価格の割合 １００％
＝ほぼ値引きなし
【銀行の貸し出し状況はどうなっているか？】
・低金利続く今が買いのチャンス！ 平均約３.０％！
低金利の今、そして雇用が不安定になりそうな現在、審査が通るうちに買ってしまおう！
という心理が引き続き働いているようにとらえています。
ですから、どの銀行も現地在住者向けの、購入のためだけではなく、リファイナンスも多いため、
ローン申請が多すぎて、契約完了まで平時以上に時間がかかっている状況です。
反面、コロナパンデミック中ということもあり、
ローン審査が大変厳しくなっています。
大前提は、１，安定した雇用 ２．安定した収入
失業保険をもらっている人や、ローンの支払い猶予を申請している人のリファイナンスやローンでの購入はほぼ不可能です。
カリフォルニア州においての不安材料としては、９月１７日現在、飲食店の全面営業再開には至っていないことです。
・美容院・ネイルサロン等⇒屋外での営業はOK
・ジム閉鎖⇒屋外での営業はOK
・店内飲食⇒屋外での営業はOK
ショッピングモール⇒人数制限あり
がされています。政府の政策として、雇用保険申請、融資等は行われていますが、
住宅市場に関しては、
8月31日までに住宅ローン支払い猶予期間終了▶▶▶▶支払い計画の見直しがされています。
9月の各社中間決算 ⇒ 不動産市場への影響？
また、差し押さえも現在は猶予されていますので、
先月は
「差し押さえ物件増や値下げ物件の増加は９月以降へずれ込む可能性が大です。」
とお伝えしていますが、こちらの動きはまだ大きくは見られていません。
「テナント賃貸滞納されている、または問題を抱えているマルチファミリー」は、市場の物件を見る限り、値下げ傾向にあります。＝不動産価値から大きく下がっているわけではなく、数％程度の値下げ程度です。
【今後の展望】
本日現在、９月にこの支払い猶予の期間が延長になっていません。ですから、雇用再開されていない物件のオーナーや、収入が戻っていないオーナーの物件が、今後１，２か月で銀行と,
どのような手続きになる動きになるか・・・
憶測や推測はここでは控えさせていただき、お伝えできる時期になるまで、お待ちください。
活況となるエリア差＝上昇率がさらに大きくなるだろう。
（都市部と地方）
９月以降の
・飲食業や小売業の全面再開
低所得者が多いエリアのアパート物件ー資金力のあるバイヤーさんは注目？
賃料未払いに伴い、ローンを支払いきれないアパート物件のフォークロージャの可能性が出てきます。ただ、現在マーケットが高値で取引されているため、すぐには下落はしないでしょう。抵当権を持っている銀行も、さすがに、フォークロージャ後すぐに「２－３０％ダウン」で売却はさせません。
（ここが日本と違うところかもしれません）
バイヤーにとっては大きな下落は期待したいところですが・・・
例：2018年の価値 ＄450，000 ⇒ 2019年の価値 ＄500，000 の２ユニットの物件
2020年 $550，000まで上昇
2021年 20％下落したとして・・・＄440，000
せいぜい、この程度ではと思われます。
また、購入時には競合するでしょうから、現金で買う、指値を高く、また、ローンの場合でも頭金を3-40％以上多く入れるなど、資金力が必要になるでしょう。
米国不動産マーケットは、
とにかく動きが速い！
資金の準備がまず第一です！
そのほか主要なカウンティの情報はこちらからどうぞ！
▼オレンジカウンティはこちら▼
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